Вместе с тем интерес казахстанцев к недвижимости, по мнению экспертов, вряд ли ослабнет в наступившем году, хотя аналитики ожидают небольшой спад активности на рынке. Причины разные, в том числе ужесточение условий по ипотеке.
Декабрь побил рекорды!
Итак, по данным БНС, в декабре 2025 года в Казахстане зафиксировано рекордное за последние три года число сделок купли-продажи жилья — 53 128, что на 32,9 процента больше, чем в ноябре. Рост активности отмечен во всех регионах страны, наиболее заметный — в Мангистауской (69,2 процента), Павлодарской (66,3) и Актюбинской (53,6) областях.
Лидерами по количеству сделок по-прежнему остаются две столицы — Астана (11 674 сделки, 22 процента) и Алматы (9013, 17), а также Карагандинская область (3804, 7,2).
Основную долю рынка составляют продажи квартир — 41 177 сделок, или 77,5 процента от общего числа. По сравнению с ноябрем их количество выросло сразу на 31,9 процента. Чаще всего сделки заключались в Астане, Алматы и Карагандинской области, а самыми востребованными стали однушки. В декабре по ним оформлено 15 323 сделки.
Сегмент индивидуального жилья (частные дома) также показал рост, и сразу на 36,6 процента за месяц, до 11 951 сделки. Положительная динамика наблюдалась почти во всех регионах за исключением Павлодарской области, где количество сделок уменьшилось на 10,4 процента. Наибольший же рост зарегистрирован в Мангистауской (83,9 процента), Актюбинской (76,6) и Западно-Казахстанской (52,8) областях.
В годовом выражении декабрьские показатели выросли на 6,2 процента (в декабре 2024 года было зарегистрировано 50 046 сделок), а по итогам всего 2025 года (январь — декабрь) в стране была заключена 448 571 сделка, что на 3,6 процента больше, чем годом ранее. Наибольший рост за год зафиксирован в Астане (21,6 процента), Жамбылской области (10,1) и области Жетысу (10,1). А наибольший спад за годовой период произошел в Атырауской (13,2 процента) области, области Улытау (12,5) и ЗКО (12,3).
К слову, в декабре 2025 года средние цены на жилье по Республике Казахстан составили 571,2 тысячи тенге за квадратный метр в сегменте нового жилья, 594,7 тысячи тенге на рынке перепродажи квартир и 5024 тенге за квадратный метр арендного благоустроенного жилья. Самыми дорогими рынками традиционно остаются Алматы и Астана. В южной столице квадратный метр в новостройках оценивался в декабре в среднем в 690,7 тысячи тенге, на вторичном рынке — 738,3 тысячи тенге, а аренда достигала 5965 тенге. В Астане цены составили в среднем 671,2 тысячи тенге за квадратный метр в новом жилье, 720,4 тысячи — за перепродажу и 5551 тенге за аренду. Высокие показатели также зафиксированы в Шымкенте и Атырау, где стоимость квадратного метра превышает среднереспубликанский уровень.
Между тем эксперты объясняют декабрьский всплеск на рынке недвижимости рядом объективных факторов: изменениями в регулировании рынка, ожидаемым повышением НДС, значительными выплатами из ЕНПФ на улучшение жилищных условий и ростом инфляции. Вместе с тем аналитики предполагают, что в 2026 году рынок останется в зоне роста, но с более умеренной динамикой. Спрос на жилье, по их мнению, замедлится из-за ряда причин: налоговых изменений, повышения порогов минимальной достаточности в ЕНПФ, которые могут ограничить активность на рынке, а также ужесточения условий по ипотеке. Так в чем суть последней причины?
ГЭСВ 20 процентов — на паузе
Напомним, в марте 2025 года Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) неожиданно выступило с предложением снизить предельную годовую эффективную ставку вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам с 25 процентов до 20. Соответствующий проект постановления, подготовленный совместно с Национальным банком страны, ведомство опубликовало на портале «Открытые НПА». Спустя три месяца инициатива агентства была официально утверждена, и постановление должно было вступить в силу 16 июня. Однако не прошло и суток, как уже 17 июня АРРФР опубликовало новый проект совместного постановления с Нацбанком, где предложило сохранить прежний уровень ставки — 25 процентов — до 1 ноября 2025 года.
Пока банки второго уровня и население готовились к нововведению, АРРФР 23 октября вновь сообщило о разработке проекта совместного постановления с Нацбанком, предусматривающего на этот раз приостановление до 1 июля 2026 года нормы о снижении предельной ГЭСВ по ипотечным жилищным займам с 25 процентов до 20.
В своем заявлении агентство напомнило, что базовая ставка Нацбанка на тот момент составляла 18 процентов. Ее высокий уровень сохраняется для сдерживания инфляции. В ведомстве пояснили, что снижение предельной ГЭСВ до 20 процентов при таких условиях могло бы привести к сокращению ипотечных программ. Сохранение же действующего уровня предельной ГЭСВ до 1 июля 2026 года позволит сохранить баланс между доступностью ипотечных кредитов для граждан и устойчивостью банковского сектора. Эксперты же объяснили решение АРРФР проще. Вся проблема в том, что при существующей базовой ставке в 18 процентов банки не могут выдавать ипотечные кредиты под 20 процентов — маржа слишком мала, чтобы покрыть риски и издержки. Для устойчивой работы банков разница между базовой ставкой и ипотечной должна составлять как минимум четыре-шесть процентных пунктов.
Кроме прочего, в заявлении АРРФР упомянуло, что регуляторы разрабатывают новую методику расчета ГЭСВ по ипотеке, которая будет учитывать реальные рыночные условия и включать ключевой параметр — коэффициент покрытия залоговым обеспечением (Loan-to-Value, LTV), рассчитываемый как отношение суммы ипотечного займа к оценочной (рыночной) стоимости жилья.
Позиция регулятора
В начале ноября прошлого года в кулуарах Мажилиса председатель АРРФР Мадина Абылкасымова объяснила намерения регулятора по разработке новой методики по ипотечным кредитам. Она вновь отметила, что ставка по ипотечным кредитам не должна быть выше 20 процентов. В то же время, как заявила спикер, АРРФР совместно с Нацбанком рассматривает ряд механизмов, которые в первую очередь касаются первоначального взноса. «Если есть большой первоначальный взнос, примерно на уровне 70 процентов, то ставка может быть ниже. Если первоначальный взнос менее 30 процентов, то ставка должна быть выше, чтобы не было стимула получать такой кредит, — объяснила Абылкасымова. — Ставка по ипотечным кредитам будет дифференцирована, но в то же время мы считаем, что даже на уровне 20 процентов рыночная ипотека в целом не должна оказываться. Поэтому помимо ставки мы дополнительно предлагаем ограничить категории заемщиков, которые могут брать ипотеки по рыночным ставкам. По такой высокой рыночной ставке претендовать на получение ипотеки могут только граждане с доходом выше среднего или высоким. Категории заемщиков, у которых доходы низкие или ниже среднего, должны получать ипотечные займы в «Отбасы банке».
Таким образом, в агентстве ожидают, что новые подходы позволят сократить долговую нагрузку и не допустить перегрева ипотечного рынка, интерес к которому остается высоким даже на фоне высоких ставок.
Ипотека-2026. Изменения на подходе…
Тем временем буквально на прошлой неделе медиаресурс Fingramota.kz вновь вернулся к теме ипотеки. Портал, в частности, заявил, что наступивший год для рынка ипотечного кредитования готовит ряд изменений. Как отметил ресурс, ипотека становится более справедливой и прозрачной: банки учитывают возможности заемщиков, государство помогает льготными программами, а ставки рассчитываются по новым правилам.
Портал также напомнил о новой методике расчета ГЭСВ по ипотечным займам, которая будет учитывать такие факторы, как срок кредита (чем дольше срок — тем выше риск для банков), размер первоначального взноса (чем выше, тем ниже предел ставки) и коэффициент LTV.
Так что же такое LTV? Как объясняет Fingramota.kz, LTV (loan-to-value) — это соотношение суммы кредита к стоимости квартиры. И размер ставки, по данным ресурса, будет напрямую зависеть от размера первоначального взноса. «Чем больше вы можете внести сразу, тем более выгодную ставку получите», — объясняет портал. «Это значит, что регулятор может разрешить ставку ниже, потому что банк меньше рискует потерять деньги. И наоборот, маленький взнос = кредит «рисковый» = ставка выше. Это позволяет сделать условия более персонализированными, — пишет Fingramota. — Люди с высоким первоначальным взносом смогут получать кредиты под более низкие ставки. Чем больше будет взнос, тем меньше сумма кредита, а значит, и долговая нагрузка».
Кроме того, новый подход, по мнению экспертов портала, простимулирует казахстанцев формировать накопления. Уже сейчас некоторые банки планируют запускать сберегательные продукты, которые помогут гражданам откладывать средства для первоначального взноса.
Подобные методики уже давно используются в развитых странах, где ставка по ипотеке рассчитывается не как «максимум X процентов для всех», а дифференцируется в зависимости от качества займа и рисков, связанных с конкретным кредитом, резюмирует ресурс.
Таким образом, ипотечный рынок в Казахстане входит в этап структурных изменений. Массовая ипотека с одинаковыми условиями для всех постепенно уходит в прошлое, уступая место риск-ориентированному подходу и дифференцированным ставкам. Для одних граждан это означает более выгодные условия при наличии накоплений, для других — необходимость тщательнее планировать покупку жилья и оценивать свои финансовые возможности. В любом случае, новая ипотека становится более сложной, но и более предсказуемой.
