Вне закона
Соседство с хостелами всегда доставляет множество неудобств жильцам многоквартирного дома. Условия для спокойной жизни рядом с такими заведениями очень сомнительны. В основном жильцы недовольны тем, что постояльцы хостелов пользуются общим имуществом, при этом не соблюдая санитарные требования. Некоторые признаются, что в собственном доме не чувствуют себя в безопасности и беспокоятся о безопасности своих детей. Ведь ежедневно полсотни незнакомых людей заселяются, приходят и уходят через общий подъезд.
По подсчетам экспертов, однозначно после нововведения рынок Казахстана покинет около 70% хостелов, потому что многие из них размещены в квартирах выше второго этажа. В МИИР уточнили, что всего в городах Нур-Султане, Алматы и Павлодаре 128 хостелов. «Из них 56% (72 хостела) располагаются в жилых помещениях, 33% (43 хостела) — с общей входной группой и расположены выше первого этажа», — заметили в министерстве.
Также большинство хостелов в Казахстане расположено в арендованных помещениях. Если же хостелы переберутся из квартиры на первые этажи, то за них будут платить аренду как за коммерческую, а не жилую недвижимость. Снять коммерческую недвижимость стоит гораздо дороже, чем жилую. Количество хостелов резко сократится. Это ударит по конечному потребителю, то есть по гостям, ими чаще всего бывают бюджетные путешественники. Так что можно ожидать резкого уменьшения количества туристов.
Как заявляют предприниматели, работать в убыток они не хотят, как и платить высокую арендную плату. Поэтому многим придется закрыть хостелы. Как признался в одном из своих интервью алматинец Александр Акназаров, его хостел расположен на первом этаже жилого комплекса, но это не решает проблем.
«В течение какого времени мы должны переоборудоваться? И что будет, если я нарушу закон, какие санкции меня ждут? Ничего не ясно», — говорит бизнесмен о строительстве нового входа на первом этаже, который обязателен для содержания хостела в жилых помещениях. Александр Акназаров не понимает и того, как можно сделать отдельный вход для хостелов, расположенных на верхних этажах. «Наверное, придется строить отдельные лифты снаружи зданий», — иронизирует предприниматель.
По закону самовольное строительство отдельной входной группы влечет штраф до 920 МРП — это почти 2,5 миллиона тенге. Согласно статье 4 Закона «О жилищных отношениях» переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме производятся только с согласия собственника помещения (а собственниками нежилых помещений являются все жильцы) и при наличии проекта, который должен соответствовать обязательным требованиям. Подтверждает такое соответствие уполномоченный орган в сфере архитектуры, градостроительства и строительства (в Алматы это управление государственного архитектурно-строительного контроля).
Кроме того, при переоборудовании и перепланировке квартир необходимо письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников квартир, если изменения затрагивают несущие конструкции или общее имущество. Если же изменения затрагивают интересы собственников смежных квартир, то требуется согласие только этих лиц. Так что, если предприниматель самовольно рушит стены, углубляет подвал или творит еще какое-то непотребство, не получив согласия жителей и одобрения уполномоченного органа, жильцам необходимо обратиться в этот самый орган, который имеет право привлечь нарушителя к ответственности. В большинстве случаев жильцы дома категорически против такого соседства, поэтому есть вероятность, что большинство хостелов все-таки закроют.
Уйти в подполье у предпринимателей не получится. Однако первый вице-министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек Ускенбаев предложил владельцам хостелов, оказавшихся вне закона, интересную альтернативу.
Можно переоборудовать
Как сообщил в одном из своих интервью Каирбек Ускенбаев, хостелы в жилых домах можно переделать в квартиры и сдавать их в аренду: «Хостел организован в жилом фонде РК. Это жилая квартира, это не производство. Это кровати, которые достаточно быстро демонтируются. Пусть переделают в квартиру и сдают в соответствии с законодательством в аренду на положенный по закону срок. Поэтому мы не предусмотрели большого срока для того, чтобы они смогли свой бизнес переориентировать. Это такой бизнес, который не требует больших вложений».
Также он рассказал о понятии «хостел», которого в прошлом законе не было: «Этим законопроектом определили понятие «хостел». Это должно быть помещение в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании, имеющее отдельный вход и инфраструктуру». Кроме того, если хостелы не устранили нарушения закона, то жители таких жилых домов могут жаловаться в жилищную инспекцию города. Если хостелы и далее не прекращают свою деятельность, информацию по ним направляют в правоохранительные органы. Однако выследить такие нарушения не всегда легко.
Чтобы вашу квартиру не превратили в хостел...
Самый легкий способ заработать, сдавая квартиру в аренду, — снять за 90 тысяч тенге, а потом сдать, но уже за 120 тысяч. Схема субаренды простая и очевидная, вот только люди не всегда законно ею пользуются.
Идея сдать подороже уже арендованное жилье чаще всего принадлежит арендаторам. Какому собственнику понравится, если его квартиру превратят в общежитие, «нарезав» ее на койко-места? Что уж говорить о сохранности мебели или бытовой техники — хорошо, если стены и пол уцелеют. Причем известны случаи, когда предприимчивые граждане устраивают нелегальный хостел не только для проезжих туристов.
Специализированный административный суд города Атырау рассмотрел дело об административном правонарушении в отношении гражданина, который взял в аренду квартиру и предоставлял ее девушкам легкого поведения, тем самым совершив административное правонарушение. К слову, суд признал правонарушителя виновным по ч.1 ст. 450 КоАП Республики Казахстан и назначил штраф в размере 100 месячных расчетных показателей в сумме 240 500 тенге с приостановлением деятельности по аренде жилья сроком на три месяца.
Возможно, если бы не учли факт, кому повторно сдали квартиру, мошенник бы так и не предстал перед судом. Так как, согласно действующему законодательству, проконтролировать кто проживает в квартире, если не наведываться туда регулярно, затруднительно. Поэтому арендодателям надо понимать, что закон слабо защищает их имущество от непредсказуемой эксплуатации.
Приведем несколько пунктов о договорах субаренды (поднаема), которые являются производными от договоров аренды и имеют некоторые свои особенности.
1. Согласно статье 551 ГК РК, наниматель (то есть субарендодатель) вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед наймодателем остается наниматель.
2. Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма.
3. К договору поднайма применяются правила о договоре имущественного найма, если иное не установлено законодательными актами.
Но, к сожалению, в процитированной статье не указывается, каким образом наймодатель должен выражать свое согласие на совершение нанимателем (арендатором) соответствующих операций с принадлежащим наймодателю на праве собственности имуществом. В деловом обороте наиболее распространенным способом стало письменное выражение этого согласия на последней странице договора субаренды ниже подписей заключивших его сторон путем проставления подписи собственника имущества, заверенного гербовой печатью (если собственник юридическое лицо) или нотариально (если собственник — физическое лицо).
Также согласно статье 578 ГК РК, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества при условии, что это не влечет уменьшения его стоимости и не нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Вторая особенность заключается в том, что, согласно статье 560 ГК РК, досрочное прекращение или признание недействительным договора аренды влечет, как правило, прекращение или признание недействительным и заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Безусловно, перечисленные перечни вопросов и нормативных правовых актов не исчерпывающи и могут быть дополнены. Дело в том, что каждый договор аренды или субаренды имеет свои, как предусмотренные действующим законодательством, так и вытекающие из характера деловых отношений сторон, специфические особенности. Поэтому к заключению каждого из таких договоров следует подходить серьезно и без спешки: финансы суеты не терпят.
Во-первых, владельцам квартир нельзя терять бдительность. Особенно это касается тех, кто сдает жилье на длительный срок и уезжает, например, в командировку за границу. В таком случае лучше поручить знакомым или родственникам присматривать за квартирой. Если хозяин на месте, то должен сам держать руку на пульсе. Чтобы избежать сценария с субарендой, собственник жилья в договоре найма может закрепить свое право хотя бы раз в месяц посещать квартиру для проверки ее состояния.
Во-вторых, лучше подстраховаться и оформить все отношения документально. Это хотя и небольшая, но гарантия, что ваше жилище не превратят в хостел без вашего ведома.
