Точечная застройка
Застройка Алматы — давний и больной вопрос для многих горожан. Еще в 2016 году экс-президент РК Нурсултан Назарбаев в рамках рабочей поездки в южный мегаполис был огорчен, увидев засилье многоэтажек выше проспекта Аль-Фараби. Высотки закрывали прекрасный вид на горы, а действующие ограничения в шесть этажей не обеспечивали эффективную проветриваемость территории. После очередного нагоняя местные власти ввели запрет на строительство зданий высотой более 12 метров выше проспекта. Была проведена ревизия имеющихся зданий в этой зоне, и некоторые дома даже пришлось «укоротить». Однако позже в план реализации градостроительных регламентов застройки функциональных зон Алматы были внесены изменения, благодаря которым южнее проспекта Аль-Фараби, ВОAД, улиц Саина и Жандосова можно строить «социально значимые объекты международного уровня в сфере здравоохранения и образования с высотой сооружений не более тридцати семи (37) метров».
Курс на максимальное уплотнение застройки взяли еще тогда, когда город возглавлял Бауыржан Байбек. Он был уверен, что это пойдет только во благо городу и даже приводил в пример Нью-Йорк. Мол, с учетом принятия схемы агломерационного развития алматинская агломерация занимает второе место после нью-йоркской. Она в полтора раза больше лос-анджелесской. При этом плотность населения Алматы составляет 30 человек на один квадратный метр. Этот показатель в 15 раз ниже, чем, например, в токийской агломерации и в 10 раз ниже, чем в московской. То есть, как считал бывший градоначальник, на большой территории очень низкая плотность застройки, и с учетом стандартов СНИП нужно ее увеличивать, что позволит более экономно развивать территорию в целом. Об этом говорил Байбек в августе 2016 года.
Однако если такая инициатива и была во благо, то только властям и застройщикам. Для горожан это обернулось настоящей бедой. Дома-«муравейники» стали расти как грибы после дождя, причем их «втыкали» там, где, казалось бы, это вообще невозможно. Еще чуть-чуть, и здороваться за руку можно было бы из окон соседних домов. Гигантские «человейники», «гетто» создают огромную нагрузку на городскую инфраструктуру, вызывая целый ряд социальных проблем — это нехватка школ, детсадов, поликлиник, пробки. Кроме того, не стоит забывать о постоянной сейсмической опасности.
Роза ветров
Учитывая неблагоприятную экологическую обстановку в Алматы, который считается одним из самых загрязненных городов Казахстана, плотная застройка еще больше усугубила эту проблему, затрудняя проветривание города.
По данным Airnow.gov, зимой 2020-2021 года в Алматы почти не было «чистых» дней: в течение 88 дней (из 90 рассмотренных) среднесуточная концентрация вредных веществ превышала суточную норму ВОЗ (15 микрограммов на кубический метр). То есть чистый воздух зимой 2020-2021 года был только на протяжении двух дней. Научные исследования показывают, что плотная застройка ведет к снижению рассеивания загрязняющих веществ у дорог. В этой связи рекомендуется оставлять большое количество открытого пространства непосредственно рядом с проезжей частью. Помимо этого высотные здания увеличивают спрос на транспорт, что ведет к заторам, а также на электроэнергию, тепло и, соответственно, уголь, который используется на ТЭЦ. Поэтому каждое новое высотное здание в городе — дополнительная нагрузка не только на инфраструктуру, но и на экологию.
Кварталы, а не башни
Понимая, что проблему надо решать, в конце мая 2021 года на внеочередной VI сессии маслихата Алматы VII созыва приняли новые правила застройки. Обновленные требования ограничивают застройку мегаполиса, определяют границы по высотности зданий и плотности новых строений, предъявляют требования по развитию инфраструктуры. Документ определяет требования к плотности населения в жилых районах и микрорайонах. В частности, не более 440 человек на один гектар при квартальной застройке, а в историческом центре не более 300 человек на гектар. При этом плотность допускается увеличивать на 20 процентов при соблюдении определенных условий. Это, к примеру, наличие достаточной инженерной инфраструктуры, транспортной доступности, подземных и (или) многоуровневых паркингов, детсадов и школ. Учебные заведения должны быть в шаговой доступности, в детских дошкольных учреждениях не менее 100 мест, а в школах — не менее 180 мест на тысячу жильцов.
Также правилами регулируется минимальная величина разрывов между длинными сторонами многоквартирных жилых зданий. В случае с 3-5-этажными зданиями это не менее 20 метров, при 10-16 этажах — не менее 48, а при 17 этажах и выше расстояние вырастает до 80 метров.
Особое место в документе занимает сохранение неповторимого архитектурного облика Алматы, живописной панорамы гор Заилийского Алатау. В границах исторического центра допускаются проведение реставрационных работ по восстановлению или сохранению памятников в порядке, установленном законом, а также переоборудование жилых зданий или их первых этажей под объекты предпринимательской деятельности, но без строительства пристроек, с сохранением фасадных решений и благоустройства. При этом в границах охранных зон памятников истории и культуры запрещено нарушение структуры и стиля исторических зданий, пропорций и высотности. Также не допускается превышение максимально допустимой высоты, равно как и превышение средней высотности окружающей застройки, нарушение масштаба архитектурного решения в исторической зоне и охранных зонах памятников истории и культуры в радиусе до 50 метров. Кроме того, регламентируются требования по обеспечению естественной проветриваемости города и защищенности от средового шума. Есть требования и по озеленению — оно должно составлять в любом квартале не менее 10 квадратных метров на человека.
Высота имеет значение
В начале этого года экс-градоначальник Бакытжан Сагинтаев поручил ограничить высотность жилых зданий на участках выше Абая от ВОАД до Саина. Пока точных параметров нет. Но независимые архитекторы рекомендуют строить в верхней части города здания не выше 5-7 этажей. Также они считают, что необходимо переходить к квартальной жилой застройке, характерной для старого центра Алматы, когда жилые постройки образуют замкнутые пространства. Подобные предложения ранее направляли в акимат от Общественного совета.
Строительные компании обязаны соблюдать градостроительный и высотный регламенты на территории города. Но на практике это вовсе не означает, что соблюдают. Многие проекты начали реализовывать еще до введения правил застройки, а законы, как известно, обратной силы не имеют. Запретить строить уже разрешенные объекты будет сложно. Хотя при желании можно попросить застройщиков изменить свои проекты с учетом новых требований. Но власти навряд ли на это пойдут, есть риск получить долгострои. К тому же жилые комплексы в центре — лакомый кусочек для бизнеса и с чиновниками всегда можно «договориться». Застройщику выгоднее построить очередную башню и продать в ней 300 квартир, чем создавать кварталы из 5-этажных домов, где квартир намного меньше, а значит, и прибыли.
Плотность застройки, минимальная величина разрывов между длинными сторонами многоквартирных жилых зданий — все это определено нормативным документом. Другой вопрос — насколько это будет правильно просчитано и соблюдено. Как говорится, правила существуют, чтобы их нарушать. А практика застройки Алматы за последние десятилетия — прямое тому доказательство. Ни распоряжение президента, ни решение маслихата строго не соблюдали, всегда находились какие-то исключения из правил. Так и здесь могут возникнуть определенные «но». Общественники сомневаются в эффективности новых правил застройки и считают, что требование о возведении соцобъектов возле жилых комплексов так и останется на бумаге. Сегодня есть лазейки, чтобы обойти любые правила. Так, застройщики часто меняют целевое назначение. К примеру, обещают построить детский сад, а на деле появляется жилое помещение или бизнес-центр.
Как чиновники и застройщики соблюдают новые регламенты, должна контролировать общественность, независимая комиссия. Чтобы не было очередного «хотели как лучше, а получилось, как всегда».
Западные и восточные ворота
Чтобы снизить нагрузку на «старый центр», в городе планируют создать западные (часть быстрорастущего Алатауского района вокруг Almaty Arena) и восточные ворота (въезд на территорию города со стороны Кульджинского тракта), таким образом мегаполис станет полицентричным.
Западные ворота (иначе — Arena Park) образует квадрат четырех улиц — Момышулы, Монке би, Онгарсыновой и Рыскулова. Предполагается, что в ближайшие пять лет количество проживающих на этой территории удвоится. Сейчас прилегающая к Almaty Arena олимпийская деревня и окружающие ее жилые комплексы вмещают население небольшого городка — около 55 тысяч человек. За последние годы здесь возведено немало жилых комплексов, и строительство будет продолжаться активными темпами. В этой связи в этом районе планируют развивать инфраструктуру. Главной точкой притяжения должен стать линейно-тематический парк на 150 гектар (это суммарная площадь Ботанического сада и «Атакента») с водными объектами. Таким образом, будет сформирован новый центр, который позволит сократить нагрузку на центральную часть Алматы.
Восточные ворота — здесь будет создан новый жилой микрорайон со своей инфраструктурой. Жилые среднеэтажные кварталы будут образованы таким образом, чтобы дороги были ориентированы на юг-север и запад-восток. Обязательное условие — озеленение. Кульджинский тракт находится практически на историческом Шелковом пути. В этой связи чиновники обещают сохранить традиции и придерживаться принципа квадратно-гнездового развития территории Алматы. Чтобы расширить пропускную способность восточных ворот, в ноябре 2021 года открыли эстакаду на пересечении улицы Бухтарминской с Кульджинским трактом.
