Главными проблемами для казахстанцев в сфере недвижимости остаются теснота и трудности с покупкой более просторной квартиры из-за высоких ипотечных ставок. А снижение покупательной способности и нестабильность в экономике приводят к тому, что все меньше казахстанцев могут позволить себе покупку квартиры, рассчитывая исключительно на собственные силы.
Потому-то в мировой статистике по обеспеченности жильем Казахстан стоит на одной позиции с развивающимися странами. По данным Всемирного банка, в развитых государствах на одного человека приходится 70 квадратных метров жилья, в России — 25, в Казахстане — 23,2 квадратных метра.
Государственная программа жилищнокоммунального развития «Нурлы жер» на 2020-2025 годы, в которой одним из важных механизмов является аренда жилья с выкупом, призвана решить эти проблемы.
Согласно этой программе, арендуя квартиру, участник одновременно может выплачивать ее стоимость и через определенный срок становится собственником. По сути, говорят разработчики (Правительство РК), это альтернатива ипотеке, но гораздо более доступная по своим условиям.
Во-первых, срок аренды составляет 20 лет, во-вторых, не требуется первоначального взноса. Максимальная ставка аренды составляет 3,2 процента, тогда как по ипотечным программам банков второго уровня эта цифра достигает 16,5 процента и более с обязательным первоначальным взносом от 20 до 30 процентов.
В-третьих, максимальная стоимость жилья, предусмотренная программой, ниже рыночной и составляла на момент запуска 260 тысяч тенге за квадратный метр в НурСултане, Алматы, Шымкенте, Актау и Атырау, в остальных регионах — 220 тысяч тенге. Сегодня эта цифра исходя из внешних экономических факторов может быть увеличена максимально до 310 тысяч тенге, но и она, по мнению разработчиков, все равно ниже рыночной стоимости.
Поэтому аренда с выкупом рассчитана на социально уязвимые категории населения со средним достатком — врачей, учителей, государственных и военнослужащих. Основным условием для получения такого жилья является соответствие заявителя условиям госпрограммы и подтверждение платежеспособности. Распределением арендного жилья занимаются местные исполнительные органы.
Промежуточный итог
По мнению Ассоциации застройщиков Казахстана, МИИР РК предоставляет данные по объемам ввода жилья в Казахстане без привязки к конкретным данным, касающимся именно программы «Нурлы жер», беря за основу общие цифры, в том числе жилья, реализуемого частными строительными компаниями.
— Соответственно, имеются определенные сомнения в достижении целей, поставленных государственными программами, — говорят в АЗК.
— Ассоциация не раз высказывалась по поводу жилья, возводимого в рамках госпрограммы. Государство не должно осуществлять те услуги, которые уже представлены бизнесом. К примеру, только за 2020 год акимат Нур-Султана реализовал 2,5 миллиона квадратных метров, а это 23 тысячи квартир и семей, проживающих в них, и по которым часто возникали и возникают вопросы качества, — отмечает член АЗК Ержан Исмагелов, добавляя: — Главная цель программы «Нурлы жер» — повышение доступности и комфорта жилья, однако, принимая во внимание социальные опросы, проведенные ассоциацией, 94 процента казахстанцев недовольны качеством и материалами отделочных работ построенного по государственным программам жилья.
По его словам, наиболее часто упоминаются сантехника, покрытие полов, облицовка стен, замена которых происходит изза очень низкого качества исходя из низкой стоимости примененных материалов.
— Даже если программа «Нурлы жер» направлена на улучшение жилищных условий населения, качество такого жилья можно поставить под сомнение, учитывая, что казахстанцы и без того живут в достаточно тяжелых условиях. К примеру, учитывая, что социальное жилье — это чаще всего большие многоэтажные застройки в отдаленных районах с неразвитой инфраструктурой, высока вероятность того, что эти районы в ближайшие 15 лет могут прийти в упадок. Причины — первоначальные владельцы будут стремиться улучшить свои жилищные условия и съехать, продавая жилье по низким ценам либо сдавая в аренду, — утверждает Исмагелов.
— Ассоциация неоднократно предлагала иные механизмы обеспечения жильем и исключения реализации жилья государством, например, предоставление государством земельных участков застройщикам под строительство на льготных условиях с дальнейшей передачей застройщиками части построенного жилья в пользу государства — и далее нуждающимся слоям населения. Но подобные механизмы на сегодня, к сожалению, государством не приняты, — говорит он.
Индикатор No1
Специалисты Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, напротив, уверены, что «программа «Нурлы жер» может оказать сдерживающее влияние на цены продажи и аренды».
— Во-первых, даже в условиях сложной рыночной экономики, как показывает практика, люди независимо от размера процентных ставок все-таки приобретают жилье, так же, как и берут в аренду. Поэтому как минимумдлявышеозначенных категорийнаселения наличие облегченной государственной программы «Нурлы жер» создаст менее рискованные предпосылки в будущем, то есть уменьшение потенциальных проблемных кредитов. Во-вторых, задействованность в процессе массового строительства разного рода циклов — люди, производство, поступление налогов и так далее, также будет благоприятно сказываться на реализации арендного жилья, — считает эксперт ОАРК Бауыржан Болысбеков.
— В Казахстане очень много людей, которым нужна крыша над головой, но они не могут позволить себе взять ипотеку по действующим ставкам — под 22 процента годовых. Это просто кабальные условия. Поэтому то, что государство реализует такую щадящую программу, — это очень большая помощь для казахстанцев, — поддерживает вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко.
