Сегодня только три процента населения положительно отзываются о работе КСК, в котором обслуживаются. Отсутствие прозрачности и, как следствие, доверия приводит к «неудовлетворенности».
Закон «О жилищных отношениях» принят в 1997 году, и с тех пор в него ежегодно вносили изменения и дополнения. За эти 25 лет первоначальная идея о том, что КСК будет создан в каждом доме, была нарушена. Сегодня они управляют 10, 20 домами, используя один счет и не показывая жильцам, на что тратят собранные деньги.
Чтобы решить эту проблему, еще в начале 2020 года в Казахстане вступил в силу закон, который вносит кардинальные изменения в сферу ЖКХ. Согласно его нормам, привычные всем КСК перестанут существовать в качестве форм управления домами. Вместо них для каждого дома казахстанцы должны зарегистрировать объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ) с отдельным банковским счетом. В первом случае это юридическое лицо в форме некоммерческой организации. Во втором варианте — собственники квартир и нежилых помещений на основе гражданского договора обязуются совместно управлять домом и содержать его. Новые жилищные реформы позволят жильцам самим управлять своими домами и счетами. Жильцы, создав ОСИ, сами вправе решать — нанимать управляющую компанию или самостоятельно заниматься управлением своего дома. Как вариант — можно оставить КСК и прежнюю управляющую компанию, но надо создать ОСИ и заключить договор с этой компанией. Существуют определенные требования к каждой из схем. Доверенным лицом ПТ или председателем ОСИ может стать любой владелец квартиры/помещения в доме. А вот управляющий ОСИ не должен быть из числа собственников.
Главное отличие этих новых форм управления от привычных КСК в том, что они позволяют жильцам самостоятельно управлять и содержать свой дом. Объединение собственников имущества будет формироваться из жителей, проживающих в одном многоквартирном доме. И главное — деньги должны собираться на одном счете и расходоваться только на этот дом.
Сейчас уже создано более 7440 новых форм управления. Переход на ОСИ или простое товарищество обязателен для жильцов, но в то же время чиновники подчеркивают, что «акимат не имеет права навязывать управляющую компанию».
Противостояние
До 1 июля 2022 года старые формы управления, КСК, потребительские кооперативы собственников квартир должны по акту передать вновь созданным ОСИ (объединение собственников имущества) и ПТ все имеющиеся технические, финансовые и иные документы и произвести ликвидацию в порядке, определенном законодательством РК. Ну а пока между «старыми» и «новыми» хозяевами происходит противостояние.
Сегодня жильцы имеют долевую собственность в доме, и их имущество — это не только квартира, но и лестничные марши, переходы, эвакуационные выходы, вентиляционные шахты, технические этажи, часть крыши, подвала, дома и двора. Но зачастую бывает так, что паркинг продан, техэтаж заселен, служебные помещения переоборудованы. Некоторые подвалы и крыши используются КСК — сдаются в аренду, ставятся сотовые антенны, и таким образом зарабатываются деньги, от которых жители не видят никакой выгоды.
Поэтому неудивительно, что с момента запуска реформы жильцы многоэтажных домов жалуются на то, что КСК и управляющие компании препятствуют переходу на ОСИ. Они отказываются передавать и подписывать необходимые документы, а поставщики услуг из-за этого не заключают договоры. Хотя в законодательстве четко определено, что застройщик-заказчик после окончания строительства, сдачи объекта в эксплуатацию должен в течение 30 рабочих дней передать всю проектно-сметную документацию вновь образованным органам управления. На практике есть много случаев, когда вновь образованные формы управления подают в суды иски о возврате этих объектов в состав объектов кондоминиума. Чаще всего суды решают проблему в пользу объединения собственников имущества.
Из-за таких конфликтных ситуаций внесены поправки в законодательство. В частности, Министерство индустрии и инфраструктурного развития направило в Министерство юстиции предложения в Кодекс об административных правонарушениях. Это касается фактов непредставления по акту приема-передачи необходимых документов по дому заказчиком (застройщиком), старыми органами управления после регистрации ОСИ или образования ПТ. Предлагается ввести административную ответственность в виде штрафа за указанные правонарушения. Кроме того, в Министерство национальной экономики направлены предложения для внесения изменений в Налоговый кодекс в части урегулирования налогообложения простых товариществ многоквартирного жилого дома.
Таким образом, внедрение новых форм управления позволит защитить интересы собственников имущества, повысить уровень качества управления и содержания объекта кондоминиума, что в целом обеспечит сохранность жилищного фонда.
Гильдия «управленцев»
В свое время спикер Мажилиса Парламента РК Нурлан Нигматулин говорил, что управление многоквартирным домом — это не хобби, а менеджерская работа. Председателей КСК, зачастую лиц преклонного возраста, должны сменить профессиональные управляющие с соответствующим образованием экономиста, юриста, инженера, социального работника.
«Сейчас у нас управдом или председатель КСК ассоциируется с человеком, извините, преклонного, если не пенсионного возраста, у которого богатый жизненный опыт, почему-то, как правило, из милиционеров. Если женщина, то, извините, у которой на собрании голос покрепче, локти посильнее, но при этом что он, что она малопрофессиональны и вообще не имеют знаний в этой сфере», — такой портрет председателей КСК описал Нурлан Нигматулин еще в 2019 году на пленарном заседании палаты в ходе обсуждения проекта закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Под «разнос» главы Мажилиса тогда и попал АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства», который был создан со стопроцентным участием государства в 2010 году. На тот момент в центре насчитывалось 97 сотрудников. И замов там, как заметил Нурлан Нигматулин, больше, чем у Премьер-Министра. «Не каждый государственный орган имеет такой состав», — констатировал спикер палаты, которого и впечатлили заработные платы сотрудников — от миллиона тенге у первого руководителя до 250 тысяч у рядовых сотрудников.
Недавно чиновники заявили: чтобы обеспечить реформы необходимым количеством квалифицированных людей, новые члены самоуправляемых организаций могут пройти бесплатное обучение и сертификацию. Причем этим будет заниматься СРО «Национальная ассоциация кооперативов». Как саморегулируемая организация, она также будет разрабатывать документацию, чтобы выработать необходимые, справедливые, минимальные расценки по расходам на содержание жилья. В свою очередь президент Национальной ассоциации кооперативов Казыбек Шайх высказал мнение, что «главными действующими лицами проводимой реформы должны быть не госорганы». «Госорганы должны заниматься контролем качества обслуживания домов, мониторингом, внедрением госпрограмм. Внедрение и продвижение реформ должно быть инициативой жителей и гражданского сообщества», — отметил он.
К слову по вопросам управления домом учебными центрами обучено 579 человек, подтвердили квалификации в центре сертификации 258 управляющих менеджеров.
Новые технологии в ЖКХ
Напомним, что собрание по выбору формы управления ОСИ или ПТ легитимно при участии не менее 50 процентов всех собственников и решения принимаются при согласии большинства из присутствующих. Но, учитывая эпидситуацию в стране, голосование за форму управления можно проводить онлайн. На сегодня в Казахстане работают более 10 объектов информатизации по управлению домами, некоторые из них позволяют проводить голосование в онлайн-режиме. Для облегчения процедуры голосования законопроектом вносятся изменения в отраслевой Закон по увеличению срока проведения письменного опроса, снижению обязательного порога кворума по финансовым вопросам, расширению способов электронного подписания при онлайнголосовании. Кроме того, дорабатывается онлайн-процедура подачи заявки на регистрацию ОСИ в электронном виде на портале e-gov, а также на государственной базе данных «Юридические лица».
Кроме того, чтобы сделать работу КСК и управляющих компаний прозрачной, создана единая информационная система жилого фонда и жилищно-коммунального хозяйства «Е-Шанырак». Она объединяет личные кабинеты жильцов, управляющих компаний, субъектов естественных монополий, органов управления, местных исполнительных органов. На площадке «Е-Шанырак» собственники квартир смогут голосовать при принятии какого-либо решения, получать сведения о поступлении и расходовании денег, своевременно получать отчеты от органов управления и оценивать их деятельность. Органам управления система позволит своевременно реагировать на все вопросы, жалобы и предложения жильцов, проводить электронное голосование без проведения общего собрания жильцов, информировать жильцов о планируемых, проводимых и проведенных работах.
Государственные органы, в свою очередь, смогут проводить оценку деятельности органа управления многоквартирного дома в системе «Е-Шанырак», мониторить денежные поступления и расходы, информировать органы управления о планируемых мероприятиях, совещаниях, круглых столах, конференциях. В дальнейшем, возможно, будут создавать «черные» списки участников сектора ЖКХ.
Также запланирована полномасштабная установка «умных» приборов учета с возможностью передачи данных. Анализ показывает, что в среднем по стране при установке общедомовых приборов учета тепла без установки автоматического теплового пункта оплата за тепло двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров снизится до 36 процентов. В масштабах всей страны эта экономия в денежном выражении может достигнуть 32,5 миллиарда тенге в год.
Ранее планировали к системе «Е-Шанырак» в 2022 году подключить сто процентов технических паспортов многоквартирных жилых домов и приборы учета.
