Первый опыт — неудачный
Между тем есть еще граждане, которые даже не знают, что конкретно произойдет с их квартирами и как им предстоит участвовать в коллективном управлении домами.
Как известно, четверть века назад произвели первую реформу жилищно-коммунального комплекса (ЖКХ), которой тогда все, кто ее осуществил, очень гордились и называли одной из лучших реформ на просторах СНГ.
Но прошло два с половиной десятилетия, и стало ясно: преобразования произвели, мягко говоря, не совсем удачно, и надо что-то делать, пока жилищный фонд совсем не превратился в то, что нынешним рыночным языком называют неликвидом. То есть пока наши квартиры и дома, в которых они находятся, не обветшали донельзя и государству не пришлось принимать чрезвычайные меры по их спасению.
К концу минувшего года, по сведениям Центра модернизации и развития ЖКХ Казахстана, 97,6 процента всего жилищного фонда республики находилось в собственности населения. Но достижением это назвать сложно, так как состояние коммунальной сферы в стране, в частности управление многоквартирными жилыми домами, до сих пор характеризуется как неэффективное.
К примеру, каждый месяц жильцы домов делают взносы на обслуживание дома согласно тарифу. Причем в разных городах их размер различается, все зависит от решения жильцов. Исходя из сравнительной информации Министерства по инвестициям и развитию РК, средние тарифы на содержание жилья в городах страны в прошлом году были в промежутке от 19 до 43 тенге с квадратного метра жилой площади. В некоторых городах по решению жильцов дома тариф установили на уровне 8-10 тенге с квадратного метра.
Когда в середине 90-х годов прошлого века создавали КСК, правительство страны рассчитывало на то, что, объединившись в кооперативы, люди сами смогут содержать и управлять своим имуществом. То есть ответственность за проблемы в своих домах собственники возьмут на себя. Так, во всяком случае, написано в прежнем законе РК «О жилищных отношениях» (глава 6, статья 31, пункт 8).
Но что выявили за эти десятилетия? За время работы КСК на них накопилось огромное количество жалоб и претензий, что полностью дискредитировало систему в целом. Число возмущений со стороны жильцов подсчитать сложно, и, к сожалению, точную статистику не ведут ни профильный Комитет по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, ни местные акиматы.
Логичный вопрос: кто-то же должен со стороны государства отслеживать ситуацию и контролировать ее? Да, и это, во всяком случае в крупных городах страны, отделы жилищных отношений, которые наделены полномочиями госконтроля в сфере управления жилищным фондом. Но эти органы создали только в 2013-2014 годах, и они не имеют полной картины за все годы существования КСК.
Но есть более-менее объективный и альтернативный источник информации: казахстанская жалобная книга zhalobakz.com, где размещены 5822 жалобы в разделе «Коммунальщики и КСК».
Люди из разных городов здесь пишут, что в их квартирах едва теплые батареи, за летнее время ремонтные работы КСК не проводят. Системы отопления внутри домов работают отвратительно: верхним этажам жарко, нижние замерзают. В подвалах протекают трубы канализации, из-за чего стоят сырость и постоянный неприятный запах. Во многих домах протекает кровля, и жители верхних этажей не могут добиться каких-то действий от КСК по сбору средств на ремонт.
Кроме того, как отмечают авторы жалоб, председатели КСК не отчитываются перед жильцами, не объясняют, куда уходят деньги и почему не выполняют те или иные работы. Так что картина представляется довольно ясной и неприглядной.
КСК отправить в архив
И вот в 2014 году появился законопроект под названием «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», который был призван фактически упразднить всю прежнюю систему управления жилищным фондом Казахстана, ликвидировав КСК. В течение пяти лет шли обсуждения этого документа, вносили многочисленные изменения и дополнения (более трехсот!), и, наконец, 26 декабря 2019 года Президент страны Токаев его подписал.
Теперь, в течение одного года со дня его опубликования, собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов обязаны провести собрание, где должны принять решение об избрании совета многоквартирного жилого дома и выбрать форму управления объектом кондоминиума: объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество многоквартирного жилого дома (ПТ).
Объединение собственников можно создать жильцам одного многоквартирного жилого дома или нескольких многоэтажек, стоящих на одном фундаменте (так сказано в документе). То есть у них должна быть единая общедомовая инженерная система. Решение о создании ОСИ принимают на собрании, на котором присутствует более половины от общего количества собственников квартир и нежилых помещений этого дома. При этом проголосовать «за» должно большинство участников собрания.
На этом же собрании жильцам предстоит избрать совет дома, состоящий из трехчетырех человек со сроком полномочий три года. Будет и его председатель, с которым заключается договор о полномочиях на один год. А на три года должна избираться ревизионная комиссия.
В случае, если жильцы не могут договориться и избрать нужных людей из своего состава, совет дома может принять решение о выборе управляющего или управляющей компании, которые будут действовать на основе соответствующего договора. Он подписывается на один календарный год. Управляющие могут взять на себя несколько домов. Законом предусмотрено, что управляющим будет физическое лицо, имеющее гражданство РК и соответствующую лицензию или сертификат. Требования к этим документам будут прописаны в подзаконных актах.
Кстати, после вступления закона в силу жильцы домов получат в пользование придомовые земельные участки. Если сейчас это около 1,5 метра вокруг дома, то после принятия закона жильцам отойдут территория детской и спортивной площадок, парковочные места и другие участки возле дома.
Если же жильцы выбрали форму простого товарищества (ПТ), то для этого они заключают соответствующий договор по нормам гражданского законодательства. Простое товарищество при этом не является юридическим лицом и не требует регистрации.
По договору о совместной деятельности собственники квартир, нежилых помещений обязуются совместно действовать в целях управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества этого объекта. Собственники могут определить доверенное лицо для руководства совместной деятельностью, действующее на основании простой письменной доверенности, выданной всеми участниками товарищества.
А как насчет денег?
Ну а теперь, пожалуй, о самом главном — как в новых образованиях будут расходовать взносы жильцов. Ведь именно этот вопрос стал камнем преткновения в предыдущей реформе ЖКХ.
Так вот, для более прозрачного процесса расходования денег на нужды жилищного комплекса творцы нового закона разработали специальный механизм. Объединения собственников или доверенное лицо простого товарищества должны будут открыть специальный сберегательный счет для накопления денег на капитальный ремонт. Счет этот может быть открыт в банке второго уровня. Перечень доступных банков определит позднее специализированный фонд гарантирования капитального ремонта. Ежемесячный платеж должен будет составлять не менее 0,005 МРП, что в 2020 году определяется в сумме 13,25 тенге за один квадратный метр.
Согласно разработанному механизму, акиматы на возвратной основе могут финансировать капитальный ремонт многоэтажных домов. Вернуть деньги можно будет за счет накоплений, которые жильцы смогут делать в «Жилcтройcбeрбaнкe», также можно будет получить льготные займы на проведение капремонта под два процента годовых.
При этом если акимат профинансирует ремонт только фасадов и крыш домов, которые он выберет, его стоимость по новому закону не надо будет возвращать.
Кстати, напомним, что, согласно данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, в Казахстане насчитывается более 78 тысяч многоквартирных жилых домов. Из них 26 процентов находятся в аварийном состоянии... Что же касается количества домов, которые нуждаются не в капитальном, а в «простом» ремонте — скажем, в обновлении кровли, подъездов, подвалов, чердаков, то их процент сегодня равняется 51,4, то есть это больше половины всех многоквартирных домов в стране.
Это официальные данные. Так что вопрос капитального или иного ремонта для очень многих домов — просто вопрос бытия или небытия. И денег жильцам потребуется, мягко говоря, немало. Как вся эта система накопления будет действовать, пока совершенно неясно, но малообеспеченным семьям уже обещана жилищная помощь.
Говоря сухим официальным языком, это «выплата из местного бюджета, для компенсации разницы между расходами на содержание единственного жилища либо его части, находящегося в собственности или полученного из государственного жилищного фонда, или арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, и предельно допустимым уровнем расходов малообеспеченных семей (граждан) на эти цели, установленным местными представительными органами». В порядке, так сказать, определенном настоящим законом.
Ну а если не удалось накопить нужную сумму? Представьте себе какой-нибудь двухэтажный кирпичный дом 1963 года постройки с двумя подъездами. Сколько в нем квартир и какие деньги смогут накопить его жильцы?
Так вот, «в случае отсутствия накоплений на сберегательном счете и необходимости проведения капремонта объекта кондоминиума дополнительно предусмотрена возможность получения жилищного займа в БВУ или участия в Госпрограмме модернизации ЖКХ при наличии протокола собрания, которая предусматривает возможность проведения капитального ремонта за счет бюджетных средств на возвратной основе без начисления процентов от 7 до 15 лет».
Так что, вроде бы, выход есть. Руководство страны поняло, что без государственной помощи и контроля ситуация в ЖКХ будет только усугубляться. Поэтому, на наш взгляд, новая реформа в этой сфере имеет как бы два основных направления — попытаться избавить жильцов многоквартирных домов от навязанной им ранее явно недейственной и коррупционной схемы распределения общих средств и внедрения новой формы компактных объединений жильцов вместо прежних громоздких жилищных «колхозов».
По мнению разработчиков реформы, такие объединения к тому же легче контролировать со стороны местных госорганов. Но каждая реформа проверяется временем. Так что поживем (в домах, требующих ремонта) — увидим.
