Как красиво все начиналось
В 2007 году компания «Мангистаумунайгаз» приобрела у государства участок земли площадью 3457 гектаров в Мангистауской области в районе Кендерли, местечке Коса Ада, в 340 километрах от города Актау. Местность была заброшенной и унылой, доступ к морю перекрывали песчаные барханы. Не было ничего — ни асфальта, ни воды, ни канализации, даже деревьев не было. Самая настоящая пустыня, никакой инфраструктурой не отягощенная. Кусок каменного плато, окруженный дюнами.
Новые владельцы за дело взялись бодро: проложили дороги, провели водопровод, создали оросительные системы, высадили парки и аллеи, построили санаторий для нефтяников с гостиницей на 23 номера по последнему слову науки и техники.
Благо цены на нефть позволяли вкладывать такие глобальные инвестиции. Даже убрали барханы, загораживающие доступ к морю, укрепили почву, чтобы не подмывался берег. В общем, был создан оазис в песках.
Позже этот рукотворный оазис был продан ТОО «Oil Real Estate». Оно одно вложило в земельный участок свыше 7 миллиардов тенге. А через шесть лет его приобрело ТОО «Гелиос». Каждая из этих компаний вносила свою немалую финансовую и интеллектуальную лепту в улучшение, украшение и оздоровление этого оазиса.
Сеанс магии с разоблачением
В 2023 году от Департамента земельных ресурсов области поступил иск о признании сделки 2007 года недействительной, так как (внимание!) акимат Каракиянского района и Департамент земельных ресурсов между собой эту сделку неправильно оформили.
Причем продавцом по договору куплипродажи номер 1666 от 13 июля 2007 года выступил как раз Каракиянский районный отдел земельных отношений. По распоряжению акимата. То есть недооформили бумаги не между покупателем в лице «Мангистаумунайгаз» и продавцом — акиматом и отделом земельных отношений, а у себя в госведомствах.
Впрочем, в нескольких СМИ прямо называется реальная причина вдруг обнаруженной «халатности». Четко прописывается, что сегодня эта земля в местечке Коса Ада стоит ровно в десять раз дороже, чем в 2007 году.
Разумеется, теперь это не просто участок земли без дорог, водопровода, канализации, насаждений и т.д., а облагороженная, возделанная, ухоженная и, заметьте, застроенная территория! Трудами нескольких компаний и вложенными несколькими десятками миллиардов инвестиций за 16 лет владения.
И невольно вырывается восклицание: «А что, так можно было?!».
Оказывается — нельзя. Но нельзя по закону, а вот по суду — запросто!
А еще перед судом появилось больше десятка публикаций в различных СМИ, как под копирку вторящих о том, что здорово, когда у бизнеса забирают землю. И, что не похоже на настоящую журналистику, никто не задался вопросом о законности такого рэкета. О пользе или вреде для Казахстана.
Крайне подозрительному «разоблачению» сопутствует еще и «магия». Например, утрачены в госархивах некоторые документы по этой сделке. Бесследно испарился оригинал кадастрового дела по земельному участку. Оттого возникает мысль: возможно, и другие документы были, но потерялись в госархивах? Именно сейчас, когда этот участок вдруг очень заинтересовал кого-то.
А теперь от лирики — к скучной, но точной юриспруденции. От таких вольностей чиновничьих рэкетиров предпринимателей защищает огромное количество законов. Пардон, должны защищать.
Но — по порядку. Через портал «Судебный кабинет» от РГУ «Департамент по управлению земельными ресурсами Мангистауской области Комитета по управлению земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства Республики Казахстан» (далее — Департамент земельных ресурсов) 21 ноября 2023 года поступил иск о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, и в числе ответчиков указано ТОО «Oil Real Estate». Что уже грубая ошибка, которую государственные юристы никак не должны были пропустить.
Истец, Департамент земельных ресурсов, просит признать все договоры по этому участку недействительными и возвратить его (участок) в государственную собственность. Он указывает, что единственным основанием, на котором департамент земельных отношений основывает свой иск, является тот факт, что якобы постановление акима Каракиянского района номер 152 от 13 июля 2007 года было вынесено без заключения земельной комиссии. Что интересно, покупатель ни тогда, ни сейчас не может знать действительно ли это было так или корректировки в документы внесли уже задним числом спустя полтора десятка (!) лет. Ведь это внутренние бумаги документооборота между акиматом и Департаментом земельных ресурсов!
Но даже если все действительно так и не было заключения земельной комиссии, то по нашим, казахстанским, законам нет никакого основания для признания сделок недействительными.
Почему? По закону! По многим законодательным актам, которые мы внимательно изучили и для верности проконсультировались у грамотных юристов.
Государству нужно верить
Ни один из ответчиков не знал и не мог знать о нарушениях продавцом законодательства РК. Могли ли сотрудники «Мангистаумунайгаз» знать о том, было у акима Каракиянского района заключение земельной комиссии или не было? Не могли. Это внутренняя информация, никак не касающаяся покупателя.
Более того, в соответствии с п. 4 ст. 8 ГК РК добросовестность, разумность и справедливость действий участников гражданских правоотношений предполагаются. То есть покупатель не обязан заранее подозревать в представителях госорганов жуликов!
И первоначальный приобретатель АО «Мангистаумунайгаз» не обязан был проверять соблюдение процедур акимом Каракиянского района или Каракиянским районным отделом земельных отношений. По нашим законам считается, что они (госорганы) автоматически ведут себя честно. По закону.
Поэтому у ответчиков не было никаких оснований сомневаться в правомерности действий акима и Каракиянского районного отдела земельных отношений, в связи с чем сделка не может быть признана недействительной в силу п. 11 ст. 159 ГК РК.
Позднее участок был дважды продан. В исковом заявлении вообще не указывается на то, какие нарушения были в последующих сделках (и были ли): в договоре купли-продажи номер 226 от 12 декабря 2007 года, заключенном между АО «Мангистаумунайгаз» и ТОО «Oil Real Estate» и договоре купли-продажи номер А080513169 от 20 мая 2013 года, заключенном между ТОО «Oil Real Estate» и ТОО «Гелиос».
Какие могут быть основания для признания этих сделок недействительными? При любом раскладе эти компании выступали как добросовестные покупатели.
Далее, согласно ст. 157 ГК РК, требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено заинтересованными лицами, надлежащим государственным органом либо прокурором. Заинтересованным лицом является лицо, права и законные интересы которого нарушены, были нарушены или могут быть нарушены в результате совершения указанной сделки.
Истец не указывает, какие именно права и законные интересы государства нарушены указанными сделками. Если бы эти сделки не были совершены, то что? Есть доказательства, что кто-то распорядился бы этой землей лучше? Какие материальные убытки понесло при этом государство? Что, кроме пользы для Казахстана, принесли эти огромные инвестиции?
Учитывая, что истец не указывает, какие именно права, свободы и законные интересы государства нарушены, и не приводит таких доказательств, данный иск не соответствует задачам гражданского судопроизводства. Была ли здесь до решения суда хоть малейшая попытка мирного урегулирования, справедливого рассмотрения дела? Как к этому призывает ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РК.
Причем само постановление акима Каракиянского района номер 152 от 13 июля 2007 года никем не отменено (!), не признано недействительным в установленном законом порядке! Как при этом договор купли-продажи номер 1666 от 13 июля 2007 года может быть признан недействительным?! Какие-то параллельные вселенные возникли, где все правы, кроме покупателя.
Разумеется, данным иском нарушаются права последующих покупателей ТОО «Oil Real Estate» и ТОО «Гелиос».
Как уже было сказано выше, в исковом заявлении вообще не указывается, какие нарушения закона были в последующих сделках. Ведь и ТОО «Oil Real Estate», и ТОО «Гелиос» не могли знать о нарушениях (если таковые действительно были) акима и Каракиянского отдела земельных отношений. А значит, сделки с ними никак невозможно признать недействительными. По нашему, казахстанскому, закону.
Эти компании не в дар получили, а купили земельный участок.
Впрочем, по закону все предыдущие пункты и не важны, и не нужны, учитывая, что вот уже 16 лет как прошел срок исковой давности.
Согласно Закону РК «О государственном имуществе», ст. 112 «Признание недействительным и расторжение договора купли-продажи»: «Исковая давность по спорам, связанным с признанием недействительным договора купли-продажи, составляет шесть месяцев со дня его подписания, если иск предъявляется стороной в договоре. В случае предъявления иска иными заинтересованными лицами либо прокурором исковая давность по спорам составляет шесть месяцев со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием признания договора недействительным, но не позднее чем через три года со дня подписания договора».
Если между акимом Каракиянского района и Каракиянским районным отделом земельных отношений было какое-то нарушение в документообороте и регистрации, то кто должен отвечать?
Государство в лице всех своих уполномоченных органов должно было знать о возможных нарушениях, так как должно было контролировать соблюдение акимом Каракиянского района и Каракиянским районным отделом земельных отношений Земельного законодательства РК. Где здесь может таиться вина покупателя?
Если ни один уполномоченный орган не справился с поставленной перед ним государством задачей по своевременному контролю, то вся полнота ответственности должна быть возложена на них, а не на добросовестных приобретателей, которые правомерно доверились чиновникам, полагая, что при осуществлении ими государственных функций они соблюдают закон. Разве не так?
Но вот с этим делом творится что-то невероятное. Несусветное. И оно вообще не подчиняется ни одному закону Республики Казахстан. Оно и логике-то не подчиняется. Зато, похоже, подчиняется воле рэкетиров, прикрывающихся интересами государства.
И, учитывая громкий резонанс, его точно никак не пропустят мимо своего внимания потенциальные или уже работающие в Казахстане инвесторы. Ведь если это дело не единичное, то инвестировать в РК — занятие крайне разорительное. А если единичное, то тем интереснее. Это значит, что тут сугубо личный интерес.
