Мелкими шажками
Итак, как проинформировало БНС, в августе этого года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Казахстане составило 41 380, из них 8527 — по индивидуальным домам и 32 853 — по квартирам в многоквартирных домах.
По сравнению с июлем текущего года (39 742 сделки) в августе наблюдается рост количества сделок купли-продажи, но только на 4,1 процента. Лидирующие позиции традиционно занимают Астана — 9457 сделок (22,9 процента от общего объема) и Алматы — 8402 сделки (20,3 процента). Наименьшая активность — в Улытауской области, где совершено всего 283 сделки, что составляет лишь 0,7 процента от общего числа.
По сравнению с июлем наибольший рост количества сделок в августе зарегистрирован в области Жетісу (+24,4 процента). Наибольший спад за месяц произошел в Кызылординской области (-19 процентов).
Что касается многоквартирных домов, количество сделок месяц к месяцу (м/м) увеличилось на пять процентов (на 1576 сделок). Напомним, всего в августе 2025 года в этом сегменте совершено 32 853 сделки, и это 79,4 процента от общего показателя. Основная доля продаж приходится на Астану (28,4 процента) и Алматы (23,6). В лидерах однокомнатные квартиры, в августе по ним было оформлено 12 734 сделки.
За месяц количество сделок по индивидуальным домам увеличилось лишь на 0,7 процента (на 62 сделки). И всего в августе их было зарегистрировано, как упоминалось выше, 8527.
Между тем по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (40 832 сделки) в августе 2025-го количество сделок куплипродажи жилья выросло на скромные 1,3 процента. Наибольший рост год к году (г/г) отмечен в Алматы (16 процентов), наибольшее снижение — в области Улытау (-29,8 процента).
В то же время за январь — август текущего года прирост по сравнению с тем же периодом 2024 года составил три процента.
Актобе, Павлодар, Шымкент
Что касается цен, то, как фиксирует БНС, за год (август 2025-го к августу 2024го) цены на продажу нового жилья повысились на 11,3 процента, на вторичку — на 8,8. Арендная плата за благоустроенное жилье увеличилась на 8,5 процента.
В региональном разрезе наиболее заметный рост цен на первичном рынке жилья в годовом выражении зафиксирован в Павлодаре на 25,8 процента. Существенное подорожание также наблюдается в Кызылорде и Алматы — по 15,3, а также в Шымкенте — на 14,8 процента.
На вторичном рынке наибольший рост цен (г/г) отмечен в Актобе — на 20,2 процента, в Павлодаре — на 17,8 и опять же в Алматы — на 16,6.
Что касается рынка аренды жилья, то здесь рекордное удорожание зафиксировано в Актобе — сразу на 43,5 (!) процента. Значительный рост арендных ставок также отмечен в Кокшетау (21) и Жезказгане (20,2).
За месяц (август 2025-го к июлю 2025-го) уровень цен по продаже нового жилья вырос на незначительные 1,9 процента, перепродажам квартир и того меньше — на 1,2.
Арендная плата подорожала в месячном выражении на 1,7 процента.
Вместе с тем средняя стоимость по стране одного квадратного метра при продаже нового жилья с черновой или предчистовой отделкой в августе составила 538 534 тенге (в июле — 528 559). На вторичном рынке цена выше — в среднем 558 533 тенге за квадрат (в июле — 551 905). Что касается аренды, то в среднем она достигает 4620 тенге за квадратный метр (в июле — 4544).
Расклад по столицам
Между тем, как констатируют уже в Первом кредитном бюро, доля Астаны в сделках с жильем добралась до многолетнего максимума на фоне роста активности.
По данным ПКБ, в августе в столице зарегистрировано 9457 сделок купли-продажи жилья, что дало 23 процента от показателя по стране. Прирост доли к июлю нерезкий (+1,2 процентных пункта (п.п.), но речь, как подчеркивают в ПКБ, идет о самом высоком значении, по крайней мере, с начала 2019 года.
Аналитики отмечают, что и само число сделок выглядит высоким: так, психологическую отметку в девять тысяч единиц показатель превышает всего второй раз за эти годы. Первый был в рекордном декабре 2024-го.
Между тем темпы роста в столице месяц к месяцу (м/м) составили 10 процентов, а в годовом выражении речь идет о плюс 15 процентах. Общее же число сделок, напоминают в ПКБ, по РК (41,4 тысячи единиц) прирастало куда скромнее: рост к июлю — лишь четыре процента, к августу 2024-го — всего один процент.
Вместе с тем эксперты добавляют: традиционно почти все сделки в столице приходятся на многоквартирные дома, большей частью однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В августе на них вместе пришлись восемь из 10 сделок, тогда как по РК в целом однушки и двушки в многоквартирных домах дали шесть из 10 сделок.
Что касается цен в столице, то в Астане стоимость нового жилья продемонстрировала самый стремительный рост за последние три с половиной года, фиксируют в ПКБ. В августе, по данным экспертов, стоимость квартир на первичном рынке выросла на 3,9 процента по сравнению с июлем. Этот рост, по данным ПКБ, стал самым значительным с марта 2022 года. Более высокие темпы ежемесячного подорожания за весь период с начала 2015 года фиксировались лишь трижды
По вторичному жилью тоже рост плюс 1,7 процента м/м, интенсивнее динамика в последний раз была лишь опять же в декабре 2024-го.
А вот арендная плата за жилье в столице в августе выросла на 3,1 процента. Хотя это ощутимо, отмечают в ПКБ, в течение текущего года уже фиксировались и более резкие скачки.
А что в Алматы? Как отмечают в ПКБ, цены на новое жилье в южной столице не растут второй месяц подряд, тогда как на вторичном рынке наблюдается некоторое подорожание плюс 0,6 процента в месячном выражении (кстати, восьмое кряду, добавляют в ПКБ).
Аренда прибавила 1,7 процента к июлю, хотя в этом году в Алматы также уже был чуть более ощутимый скачок. Между тем в ПКБ приводят такие данные: в прошлом году в преддверии нового учебного года аренда в южной столице дорожала довольно близкими темпами в полтора процента.
Ипотечный барометр
Тем временем аналитический центр Ассоциации финансистов Казахстана представил обзор ипотечного рынка нашей страны за первое полугодие 2025 года.
По данным аналитиков, ипотечный рынок уверенно отыграл снижение, которое было зафиксировано в первом квартале этого года (-5,7 процента), и по итогам полугодия показал двухзначный рост. Общий объем новых ипотечных выдач за январь — июнь этого года достиг одного триллиона тенге, что на 24,9 процента выше, чем за аналогичный период прошлого года (803,5 миллиарда тенге).
Однако этот рост, как заявляют в АФК, полностью обеспечил Отбасы банк: его выдача выросла на 48 процентов год к году (г/г), с 466,4 до 690,2 миллиарда тенге. Основными факторами роста стали расширение льготных программ и государственной поддержки, увеличение числа вкладчиков, а также высокий спрос со стороны населения. Последний объясняется аналитиками тем, что альтернативные рыночные кредиты стали менее доступными из-за высокой базовой ставки (16,5 процента).
В результате доля Отбасы банка в новых выдачах выросла до 69 процентов c 58 годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня (БВУ), соответственно, снизилась до 31 процента с 42 в первом полугодии 2024 года.
Как подчеркивают эксперты, «ввиду превалирования льготных программ ценовые условия по рынку заметно смягчились: средняя ставка по новым выдачам опустилась до 9,4 процента (-1,8 процентного пункта (п.п.), что существенно ниже базовой ставки (16,5 процента) и средней ставки по розничным кредитам (19,5 процента). Таким образом, ипотека фактически предоставляется по отрицательной реальной ставке (-7,1 (п.п.), что становится одним из ключевых драйверов спроса».
Доля же одобренных ипотечных заявок между тем снизилась с 37 процентов до 26, оказавшись ниже среднего уровня одобрений по розничному кредитованию (31 процент). На это, по данным АФК, повлияли сразу несколько факторов: снижение годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ), рост доли обращений по рыночным ипотечным продуктам с более строгими требованиями к платежеспособности заемщиков, а также временные задержки с перечислением госпремий. Последние в отдельные месяцы сдерживали приток заявок по льготным программам.
Вместе с тем количество сделок куплипродажи выросло до 191,8 тысячи (+4,3 процента к первому полугодию 2024 года), отмечают в АФК. Существенную роль, по мнению аналитиков, сыграли прежде всего переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий — 782,9 миллиарда тенге (+71 процент г/г). Эти нерыночные источники продолжают поддерживать активность на рынке, толкая цены на недвижимость вверх, подчеркивают в АФК.
При этом доля именно ипотечных сделок в структуре купли-продажи снизилась до 66 процентов против 84 годом ранее. «Рост сделок за собственные средства объясняется повышенными переводами из ЕНПФ и ростом доходов части населения, которая предпочитает обойтись без ипотеки из-за высоких ставок», — объясняют аналитики.
Тем временем в Ассоциации финансистов Казахстана прогнозируют некоторое снижение спроса на ипотеку и повышение ставок в отдельных банках уже в текущем квартале. Дополнительное давление может оказать, как заявляют в АФК, предстоящее введение НДС на сделки с первичной недвижимостью. Нововведение вступит в силу с 2026 года. По мнению аналитиков, это приведет к росту цен на новостройки, а также подтолкнет вверх стоимость квартир на вторичном рынке из-за перераспределения спроса. В итоге жилье станет менее доступным для населения, подчеркнули эксперты.
Кроме того, как напоминают в АФК, с 1 ноября текущего года вступает в силу снижение годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) с 25 процентов до 20. Это ограничит возможности коммерческих банков по предложению ипотечных продуктов и усилит давление на рыночный сегмент. В результате зависимость сектора от льготных программ закрепится, а рыночная ипотека продолжит испытывать давление со стороны высоких ставок, регуляторных ограничений и налоговой нагрузки, резюмировали в АФК.
