Тяжелый на подъем
Накануне вопросы реализации проекта G4 City в Алматинской области обсудили на совещании в Правительстве под председательством Премьер-министра РК Алихана Смаилова. В рамках встречи рассмотрели меры по созданию международного центра развития бизнеса, привлечению инвестиций, строительству инфраструктуры и объектов деловой деятельности, а также ряд организационных вопросов.
«С докладами о проводимой работе выступили Министр национальной экономики Алибек Куантыров и аким Алматинской области Марат Султангазиев. По итогам обсуждения Премьер-министр дал уполномоченным госорганам ряд поручений.
Согласно концепции, интегрированный между Алматы и Конаевым город G4 City будет состоять из четырех районов. Весной текущего года в Алматинской области создана специальная экономическая зона G4 City площадью 30 тысяч гектаров, срок действия которой продлится до 2048 года. Это обеспечит благоприятный климат для привлечения отечественных и зарубежных инвестиций в создание интегрированного города», — говорится в сообщении прессслужбы Правительства.
Будет ли City действительно городом, самодостаточной и развивающейся единицей, или это все-таки спутник, сильно зависимый от Алматы? О том, что между южной столицей и Конаевым появится новый город, говорится очень давно, однако этот мираж все никак не мог материализоваться. Почему? Вопрос риторический.
Проект G4 City начинает свою историю с 2006 года. Тогда чиновники заверяли, что G4 City поможет стабилизировать ситуацию с населением Алматы и станет чуть ли не демпфером, который сможет привести к снижению цен на недвижимость. По задумке G4 City включал в себя строительство четырех городов, первым из которых должен стать Gate City. Спустя примерно два года идею поддержал президент страны, и даже началась некоторая активность, но реальных шагов не было. О том, что этот проект хорош лишь на бумаге, говорит уже тот факт, что официально о начале работ объявляли около семи раз. В итоге в 2017 году Генеральный план города-спутника Gate City признали утратившим силу.
Однако уже в 2019 году о масштабной стройке заговорили вновь, причем очень неожиданно. Тогда в Министерстве индустрии и инфраструктурного развития сообщили, что строительство первого из четырех районов — Gate City — все-таки началось. Именно районов, поскольку в итоге решили отойти от идеи строительства четырех городов, создав один, но с четырьмя тематическим секторами. В частности, на пустырь, расположенный в Илийском районе Алматинской области, провели тепло, воду, газ, электричество и построили временные дороги. Также сообщили о сроках, согласно которым закончить все строительные работы планировалось к 2030 году, что должно было дать возможность для проживания около 60 тысяч человек.
Что любопытно, всего, по данным ведомства, с 2008 по 2019 год на разработку, утверждение генплана и прочих работ, связанных с G4 City, было выделено 36,9 миллиарда тенге. Может быть, именно поэтому проект так долго не получалось запустить? Миллиарды выделялись, а из практической реализации — стопка чертежей. Координаторы работ менялись один за другим, при этом новые координаторы, конечно же, никакой ответственности за действия предшественников нести не могли.
Едем, едем в соседнее село
Так или иначе, стройка началась. Пусть пока нет каких-то грандиозных строений, несколько жилых домов уже введены в эксплуатацию. О них мы скажем чуть позже.
Согласно последнему генплану, предполагается, что G4 City будет развиваться в качестве интегрированного города. К 2050 году G4 City должен обеспечить более 1,1 миллиона рабочих мест, в нем будут проживать, на минутку, 2,2 миллиона жителей. Очередной мираж?
У нас уже есть один наглядный пример динамичного возведения, а точнее даже трансформации, города — Астана. За прошедшие 25 лет столица изменилась радикально. Сегодня это один из крупнейших и динамичных городов Казахстана. У него есть по-своему уникальная архитектура, которая, правда, сильно разнится в разных его частях. Высокие новостройки Левобережья сильно контрастируют с четырехэтажными «микрошами» Правобережья. Конечно, и на правом берегу есть и новострои, и целые элитные городки, но сейчас не об этом.
В 1998 году, когда состоялся официальный перенос столицы из Алматы в Астану, население города составляло чуть более 300 тысяч человек. Сейчас, согласно данным Бюро национальной статистики за июль 2023 года, численность населения столицы составляет чуть более 1,3 миллиона человек. То есть если посчитать совсем уж грубо, то за 25 лет город вырос лишь на миллион, и это при условии, что там были консолидированы все чиновники и крупнейшие компании страны, что подразумевает большую релокацию.
Здесь же, на старте G4 City, пока только степь с нулевой численностью населения. Чтобы за предстоящие 25 лет в этом месте обосновалось около двух миллионов человек, там должны быть созданы поистине уникальные условия с фантастическими возможностями. Пожалуй, даже что-то более заманчивое, чем в столице страны.
Правда, первые шаги для того, чтобы степные участки стали действительно инвест-привлекательными, уже сделаны. Как следует из заявления Правительства, G4 City будет находиться в специальной экономической зоне до 2048 года. Но что конкретно под собой подразумевает этот особый режим, в тексте не расшифровывается. Отчасти некоторые ответы можно найти на сайте проекта, где говорится, что в особой зоне должен действовать ряд льгот. В их числе освобождение от корпоративного подоходного налога (КПН), земельного налога и налога на имущество.
Также там говорится, что «при реализации на территории специальной экономической зоны товаров, полностью потребляемых при осуществлении деятельности, отвечающей целям создания специальных экономических зон, по перечню товаров, определенных Правительством РК, они облагаются налогом на добавленную стоимость по нулевой ставке; упрощенный порядок найма иностранной рабочей силы — выдача разрешений на привлечение иностранной рабочей силы местными исполнительными органами производится в соответствии с законодательством РК, но в упрощенном порядке, без поиска кандидатур на внутреннем рынке труда».
В общем, приходи, строй и развивайся, будучи не обремененным налоговыми обязательствами. В теории такой шаг должен дать хороший толчок для динамичного развития. Но все ли так гладко, как хотелось бы? Увы и ах!
Как уже говорилось выше, вдоль Капчагайской трассы — там, где когда-то будет полноценный Gate City, уже построен и введен в эксплуатацию ряд жилых домов. Так вот цена в этих новостройках как-то плохо коррелируется с теми льготами, о которых говорилось выше. На различных платформах по продаже недвижимости есть множество предложений по продаже квартир в одноименном ЖК «Gate City». В нем трехкомнатные квартиры стартуют от 350 000 тенге за квадратный метр, что при 85 квадратах составляет около 30 миллионов тенге. Двушки стартуют от 370 000 тенге за квадратный метр, однушки — от 390 000 тенге за квадрат. Можно ли назвать эти цены очень привлекательными? Нет! За аналогичную стоимость есть много вариантов в черте города Алматы, а ЖК «Gate City» находится в Алматинской области, юридически и фактически в селе Коянкус. Дороговато для поселкового жилья, не правда ли?! Мы ведь помним, что речь о жилье, которое расположено в специальной экономической зоне, строительство в которой должно быть, по крайней мере теоретически, в разы дешевле, как и конечная стоимость тех самых квадратных метров.
Надежда
На сайтах, где размещены объявления о продаже этих квартир, в разделе «Описание» говорится, что район мегаперспективный и в будущем стоимость жилья в нем должна увеличиться по меньшей мере вдвое. Хороший рекламный ход, особенно при изначально завышенных ценах. А вот с чем не поспоришь, так это с тем, что проект, согласно новому генплану, действительно с приставкой «мега».
На данном этапе там планируется создание экспортно-ориентированного торгово-логистического центра, развитие бизнес-парка для малого и среднего бизнеса, IT-сектора и других финансовых секторов. Также говорится о развитии интегрированного промышленно-логистического парка, располагающегося рядом с планируемым аэропортом (!) и железнодорожными узлами. Добавляем сюда: создание центра развлечений и туризма, в том числе развитие образовательной инфраструктуры и медицинского туризма мирового уровня... И на выходе должен получиться полноценный город.
В рамках первой фазы проекта разрабатывают планы застройки районов Gate Golden Districts, Growing District и Green District общей площадью около 130 квадратных километров, а также анализируются потребности в постройке вспомогательных инфраструктурных объектов.
Gate — деловой и финансовый центр, который будет служить коммерческим и жилым центром для жителей.
Golden — образовательный и медицинский хабы. Главные составляющие проекта включают в себя академический городок, инновационный центр и многопрофильные больницы, обслуживающие как местных жителей, так и туристов из других стран.
Growing — промышленный и логистический хабы, в которых планируют возвести специальные зоны для различных отраслей промышленности.
Green — туристический кластер. Здесь планируется расположить курортный комплекс. Правда, не совсем понятно, что станет изюминкой «курорта». Из водных ресурсов там только маленькая речка Есентай, термальных источников нет, а завлекать туристов, предлагая сафари по степи, — идея сомнительная.
Что действительно радует, так это то, что новый проект города подготовила сингапурская компания Surbana Jurong с 70-летним опытом реализации проектов в области градостроительства и инфраструктуры. Компания построила более миллиона домов в Сингапуре, разработала генеральные планы в более чем 60 странах и создала более 100 промышленных парков по всему миру. То есть за дело взялись мастера своего дела, и если им никто не будет препятствовать, то, возможно, город-мираж все-таки станет явью.
Непонятным остается главное: откуда взять ресурсы для того, чтобы поддерживать жизнь двухмиллионного города? Прошедшее лето показало, что ледники уже не способны гарантированно и в полном объеме обеспечивать питьевой водой Алматы. Если же потребление увеличится кратно, то мы получим два мегаполиса, «страдающих от обезвоживания». Не менее важен вопрос снабжения столь мощного сектора, куда включены и промышленные предприятия, теплом и газом. Действующие ТЭЦ работают на пределе своих ресурсных возможностей, поэтому рассчитывать на них не приходится. Так откуда «дровишки»?
Справка:
Специальная экономическая зона — часть территории Республики Казахстан с точно обозначенными границами, на которой действует специальный правовой режим специальной экономической зоны для осуществления приоритетных видов деятельности.
