На этом фоне правительство России задумалось о возвращении к поддержке ипотечного кредитования, а значит и всей строительной отрасли через субсидирование ставки.
Такая программа поддержки в России уже была в 2015-2016 годах. Тогда при рыночной стоимости ипотечного кредита в 17 процентов потребителям ипотека обходилась в 11-12 процентов. Разницу банкам компенсировало государство. Затем цена для потребителей и вовсе понизилась до беспрецедентных 9,5 процента.
Подобная практика хоть и обошлась России в 10,7 миллиарда рублей, но смогла поддержать строительный рынок и на два процента сократить потребность населения в жилье. К слову, благодаря программе субсидирования вклад строительства в ВВП сохранился на уровне пяти процентов.
Однако долго сохранять темпы не смогли — покупательская способность населения не выдерживала даже удешевленное кредитование. В 2018 году Россия вынуждена была расширить линейку господдержки покупки нового жилья, запустив целый ряд программ по дополнительному субсидированию.
При рыночной стоимости ставки по ипотеке в девять процентов специальные программы субсидирования позволяли брать кредиты под шесть процентов годовых.
Например, для семей, у которых рождается второй (и более) ребенок, государство субсидирует процентную ставку по кредиту, если она составляет выше шести процентов. Ипотечная программа «Молодая семья» (в зависимости от категории семьи) предусматривает субсидирование государством до 30 процентов стоимости квартиры в новостройке или возведения/приобретения частного дома. Размер субсидии варьируется от 300 тысяч до миллиона рублей для семьи из четырех человек в зависимости от региона. Военная ипотека дает право на жилищный сертификат (до 2,4 миллиона рублей) и предусматривает субсидирование процентов по займу. Есть еще ипотека с материнским капиталом, ипотека для госслужащих, многодетных семей, молодых ученых, учителей, ипотека при рождении ребенка. Это все форматы ипотечных займов, при которых государство оказывает помощь либо жилищным сертификатом, либо субсидированием ставки (а порой, и тем, и другим).
Внедрение в 2018 году столь обширной линейки программ поддержки стало стимулом для резкого роста ипотечного роста в России. По итогам года увеличение составило 35 процентов. Эксперты оценивают активизацию рынка отложенным спросом на жилье: люди долго не могли себе позволить покупку недвижимости и начали покупать из-за того, что упали ставки по кредитам, а цены на само жилье оставались стабильными.
Но и этот взлет кратковременный: в правительстве РФ считают, что потенциал снижения ставок по ипотечному кредитованию в краткосрочной перспективе исчерпан. В основном по причине повышения ставки рефинансирования ЦБ, что отсекает не подпадающие под спецпрограммы слои населения от ипотеки. Поэтому в случае ухудшения макроэкономической ситуации правительство может вернуться к вопросу поддержки кредитования граждан по аналогии с программой субсидирования процентной ставки по ипотеке 2015-2016 года. То есть субсидировать ставки по всем видам ипотеки, не давая им расти выше нынешнего уровня — то есть 9,5 процента. Но опять же, субсидирование будет возможно исключительно для покупки жилья в новостройке.
Ипотечная стимуляция: казахстанский вариант
В нашей стране поддержку жилищной покупательской способности граждан проводят также давно. Самый известный вариант — покупка квартиры через Жилстройсбербанк. Схема проста: граждане копят средства на первоначальный взнос за ипотеку в ЖССБК, за что впоследствии получают кредит по льготной ставке в пять процентов.
Есть программа покупки жилья в новостройке с 20-процентным первоначальным взносом и 3,5 процента годовых (максимальная ставка — семь процентов), а максимальная сумма займа — до 90 миллионов тенге.
Большинство льготных программ Казахстана — «Нурлы жер», «7-20-25», система ЖССБК — рассчитаны на приобретение нового жилья (также как в России). Программа «7-20-25», запущенная в прошлом году, стала хорошим драйвером для роста ипотечных займов: их объем вырос почти на 40 процентов по сравнению с 2017 годом. Есть лишь одно «но».
По «7-20-25» возможность льготного кредитования ограничена стоимостью 25 миллионов тенге для городов Астана, Алматы, Актау, Атырау и 15 миллионов для других регионов. Это автоматически перенаправляет покупающих в сектор соцжилья (то есть в жилые комплексы так называемого «эконом-класса»). (Купить квартиры в ЖК «выше среднего» возможно, но только не более двух комнат: цены там кусаются.) Кроме того, платить ежемесячно на протяжении 25 лет по 140 тысяч тенге (при средней зарплате 176 050 тенге) могут также позволить себе немногие.
Однако есть вероятность того, что довольно скоро такой бурный рост прекратится и программа забуксует. То есть так же, как у соседей отложенный спрос наткнется на высокую стоимость недвижимости и довольно большую сумму первоначального взноса для подавляющего числа населения. В прошлом году запустили натурные гранты (жилищные сертификаты) для отдельных категорий бюджетников — по миллиону каждый. Это должно облегчить покупку жилья учителям, врачам и полицейским. Но эти программы региональные. То есть каждая область/город выделяет средства из собственного бюджета по принципу: насколько хватит.
Недавно обсуждали вопрос возможности распространения условий программы на покупку жилья на вторичном рынке. Но, судя по всему, это так и останется пожеланием: главная цель всех программ субсидирования ипотеки не решение социального жилищного вопроса, а стимулирование строительной отрасли, столь важной для экономики.
Быть может, и Казахстану стоит присмотреться к российскому опыту и ввести субсидирование энной стоимости квартиры в новостройке. Хотя, возможно, этот вариант припасен у правительства «в рукаве» на случай очередной волны затухания активности строительного сектора.
