Для кого ж ты, ипотека?
Для Казахстана сегодня эта сфера экономики важна сразу с нескольких позиций. Это путь через развитие смежных отраслей, таких как производство стройматериалов, к диверсификации экономики. Это создание новых рабочих мест и дополнительный экономический рост через те же грузоперевозки. Это та самая социальная функция — удовлетворение жилищных потребностей растущего населения страны.
Поэтому вполне логично, что к программе развития жилищного строительства государство обращается регулярно через различные инициативы. Последней в их числе стала программа «7-20-25». Как известно, в ее рамках граждане страны смогут получить ипотечный заем по ставке вознаграждения кредита не более семи процентов в год, первоначальный взнос не должен превышать 20 процентов при сроке кредита 25 лет.
Однако какой конкретно она будет? По каким механизмам работать? Эти вопросы остаются открытыми и вызывают дискуссии.
Например, Ирина Архипова, эксперт по недвижимости, партнер юридической компании «LZ & Partners Group», видит три важные составляющие проблемного поля программы: цена на недвижимость, доходы населения и качество строительства.
— Без их решения об успешной реализации этой программы не может быть и речи. Это возможно, государству под силу решить эти проблемы. Но вопрос надо поставить таким образом: стремится ли оно поддержать банки и застройщиков или все же хочет оказать реальную помощь населению? — считает эксперт.
Даже в своем нынешнем виде, с гораздо более щадящей, чем у коммерческих банков, ставкой, программа тяжела для ее потенциальных клиентов. За ипотечное жилье на конец периода выплат через 25 лет даже по ставке ниже 10 процентов окажется, что она обошлась покупателю вдвое дороже первоначальной цены. Это неподъемно сегодня для многих казахстанцев. И, конечно же, экономически не выгодно. Тем более что, как заметила эксперт, цены на жилье, особенно в таких крупных городах, как Астана или Алматы, очень переоценены.
Упирается все в макроэкономику: проблема, которая не позволит реализовать новые жилищные программы, это низкие доходы населения на фоне постоянного роста цен на все важные группы товаров и услуг — от коммунальных платежей до детских товаров. Количество рабочих мест не увеличивается, а зарплаты, если учесть рост инфляции, фактически снижаются. Как позволить себе обслуживать ипотеку на протяжении четверти века?
— Мы подчитали, что, если гражданин возьмет ипотеку на квартиру в пределах 25 миллионов тенге, а это примерно сейчас цена на вторичном рынке Алматы скромной квартиры в 70 квадратных метров, то первоначальный его взнос должен составить пять миллионов тенге. А ежемесячные выплаты будут от 142 до 187 тысяч, в зависимости от вида погашения ипотеки. При этом гражданин должен подтвердить доход в 352 тысячи тенге в месяц и выше. При условии, что средняя заработная плата в 2017 году в Казахстане была 150 тысяч тенге, — рассказывает г-жа Архипова.
Так что получается, что ипотека большинству жителей страны явно не под силу.
Должно ли строить государство?
Следующей и немаловажной проблемой эксперты называют качество строящегося жилья. Многие объекты нового жилья просто не выдерживают критики, покупателям приходится выбирать «лучшее из худшего». Кроме понятных неудобств, этот факт имеет чисто финансовую грань: учитывая еще дальнейшие расходы на ремонт и содержание этих квартир, платежи по ипотеке станут непосильными затратами для покупателей. И выплачивающие ипотеку люди могут оказаться в крайне тяжелом положении, в итоге рискуя даже вообще остаться как без жилья, так и без денег.
Пути решения этих проблем г-жа Архипова видит в следующем:
— В государственном строительстве мы должны видеть качественное, конкурентоспособное и при этом доступное жилье. Без посредников и по реальным, рыночным ценам. Большое значение будет иметь работа банков по этой теме: она должна быть прозрачной, имеющей четко прописанные процедуры. Банки не должны диктовать свои условия, а тем более навязывать потребителям невыгодные условия по ипотеке.
И в то же время государство, говорит эксперт, должно строить жилье и продавать его гражданам с минимальными наценками без права срочных перепродаж и возможностей спекуляций для покупателей. Есть отличный опыт, когда в Казахстане шла приватизация жилья, благодаря которой многие казахстанцы смогли обрести свою недвижимость, а государство выступало в роли продавца при оформлении сделок. Перспективным также является решение вопроса о переселении людей из ветхого жилья в новые квартиры.
Предложила эксперт и такой шаг: подумать о возрождении института квартиросъемщиков, когда квартиры сдаются гражданам в домах государственного жилого фонда. Это позволило бы помочь тем категориям людей, кто сегодня и вовсе не может оформить ипотеку, но нуждается в жилье. Например, молодые семьи и потерявшие кормильца, многодетные семьи. И, конечно, не могла не прозвучать в таком контексте следующая тема: одним из ключевых моментов для реализации программы является необходимость учесть и исключить любую коррупционную составляющую в ней.
Интересно, как оценивает эксперт тот рыночный фон, на котором предстоит формироваться и реализовываться новой программе? По словам г-жи Архиповой, с 2009 года цены на рынке жилья, после падения в середине 2000-х годов, еще не скорректировались. По озвученным ею прогнозам, рынок будет «потихоньку стагнировать еще года три».
Человек с жильем — это совсем не тот, что без жилья
А вот известный казахстанский экономист Магбат Спанов делает главный акцент на социальной части: проблема решения жилищного вопроса, говорит он, это вопрос сохранения социальной стабильности. Для молодежи наличие работы и жилья — главные вопросы.
— Если запустить решение по жилью, то маргинализация и люмпенизация молодежи у нас, возможно, прекратиться. Человек, имеющий жилье и не имеющий его — это две совершенно разные социальные единицы. То есть решать этот вопрос обязательно надо. Но, с моей точки зрения, программа в том виде, как ее сейчас предлагают, проработает максимум три-четыре года. Что у нас творится в макроэкономике? С 2007 года в США разразился ипотечный кризис, а мы до сих пор сидим в нем. С той поры у нас ни одну макроэкономическую программу не выполнили, кроме «Стратегии-2030». Существуют исследования по реальной заработной плате — она за три года снизилась. Да, в абсолютных цифрах выросла, со 125 тысяч до 160 тысяч тенге. Но покупательская способность населения при этом уменьшилась. Второй вопрос — за счет каких финансовых ресурсов реализуют эту программу? Ведь говорят, что она оценивается в один триллион тенге...
Впрочем, самую большую проблему для формирующейся программы «7-20-25» Магбат Спанов видит не только в макроэкономике. Ее он формулирует предельно лаконично: «Государство не должно вмешиваться в строительство». Оно должно создавать условия, экономическую среду. Программа жилищного строительства нужна, но на рыночных основаниях, а не на основании административных методов. Насколько же она актуальна, иллюстрирует такой факт. В прошлом году в Казахстане построили 11 миллионов квадратных метров жилья — это максимальный уровень за все предыдущие годы. В то время как еще в начале 2000-х годов, при более малочисленном населении в стране, чем сейчас, существовали оценки, что ежегодно надо сдавать по 20 миллионов квадратных метров.
Кстати, сделал экономист и еще одно интересное замечание. То, что в Алматы и Астане очень завышенные цены на жилье — это, с одной стороны, снижает их чрезмерную перенаселенность. В Казахстане, как известно, существует программа развития пяти агломераций, и необходимо распределять людские ресурсы по этим регионам. Если население будет стремиться только в два крупнейших города страны, то о других экономических точках роста можно сразу забыть.
— Что касается цен, то их должны определять спрос и предложение. Давно пора изживать привычку к социальному патернализму. Государство должно создавать условия, а работать — население. Квартира не должна падать с неба, ее надо заработать. Кроме очень ограниченного круга людей, никому нельзя бесплатно предоставлять жилье, иначе оно утратит всякую социальную ценность. Когда приводят пример по приватизации жилья в начале 1990-х, то не вспоминают, что то жилье построил не Казахстан, а советское государство, — заметил г-н Спанов.
Арендовать квартиру — тоже выход
Павел Афанасьев, сотрудник Ассоциации финансистов Казахстана, обращает внимание на другой аспект проблемы: ипотечные программы противоречат идее мобильности населения. Ведь если гражданин берет ипотеку, он зачастую «привязан» к городу, в котором купил недвижимость. На Западе, как известно, очень большой процент населения не имеет собственного жилья, так как там существуют очень развитые рынки аренды, что позволяет людям легко перемещаться по стране в рамках рынка труда национального масштаба.
Также г-н Афанасьев призывает помнить, что, пока номинальные доходы населения не растут быстрее, чем инфляция, такие инициативы могут повысить долговую нагрузку беднейшего населения.
А вот Мурат Тамирханов, член правления Halyk Finance, считает, что ставка под семь процентов годовых — это хорошо для тех, кто оформляет ипотеку сегодня, но очень плохо для будущего рынка. Нельзя делать ипотечную ставку ниже инфляции. Когда государство дает ее через банки в таком размере, это сразу ограничивает банки в развитии их собственной ипотеки, которая более дорогая в силу того, что у них средства заемные. Все начинают рассчитывать на государство. А если оно уходит с рынка? Когда все банки поставлены в условия, в которых они выдают ипотеку под одну и ту же процентную ставку, для них исчезает стимул к эффективной работе. Опять же, что будет с рынком, когда эти проекты лишатся государственного участия?
— Мы считаем, что помогать надо здесь не банкам, давая им средства под низкий процент, а непосредственно конечным получателям кредитов. Получатели ипотечных кредитов должны брать их в банках по рыночной процентной ставке, а государство компенсировать им часть ее. Тогда стает развиваться рынок. Это поможет решить и проблему наличия большого государственно-административного аппарата, контролирующего правильность выдачи банками льготных ипотечных кредитов, — считает г-н Темирханов.
Однако, несмотря на эти нюансы, в целом программа вполне поддается корректировке и очень нужна нашим гражданам.
