К такому "утешительному" выводу пришли эксперты Агентства по делам строительства и ЖКХ. "Мы изучали опыт самой Англии, так вот там такое же количество нуждающихся, – не без гордости отрапортовал зампредседателя этого ведомства Николай Тихонюк. – Нуждающиеся в жилье будут всегда: семьи растут, люди приезжают. Потому проблема актуальна всегда".
Квартирный допрос
Изучив опыт "самой Англии", казахстанские власти принялись решать квартирную головоломку по-своему и объявили о запуске всенародной программы "Доступное жилье-2020". Ее разработчики обещают: уже через несколько лет молодожены, простые работяги и даже вчерашние студенты смогут обзавестись собственной жилплощадью. Квартирный ответ по-казахстански, говорят они, демократичен как никогда: "Зарабатываешь от 30 тыс. тенге в месяц? Все, ты уже "в зоне доступа"!"
Приобрести свою "крышу по карману" можно будет двумя способами: открыв депозит в Жилстройсбербанке или подав заявку в фонд недвижимости "Самрук-Казына". Оба варианта, уверяют власти, безопасны и для здоровья, и для кошелька граждан: дома будут строиться очень качественно – ситуация с обрушением новостройки в Караганде не повторится, и без участия народных сбережений – долевое строительство не предусмотрено.
Что тут скажешь? Заманчиво. Но казахстанцы, увы, уже привыкли: начинания госорганов всегда звучат правильно, да выполняются порой криво. Не получится ли "как всегда" и с этой важнейшей для страны программой, на прошлой неделе попытались выяснить эксперты клуба Института политических решений. Чтобы "по чесноку" поговорить о наболевшем, в Алматы даже прилетел один из разработчиков проекта – глава фонда недвижимости "Самрук-Казына" Болат Палымбетов.
– Сегодня невозможно создать единую программу для всего населения, – с ходу пожаловался столичный гость. – Люди разные: для кого-то и 100 долларов – большие деньги. Поэтому на сегодняшний день принято сразу несколько направлений. Кроме того, правительством предусмотрено развитие строительной индустрии. В Казахстане планируется возвести пять домостроительных комбинатов. Так что работа кипит.
Метры счастья
Чтобы работалось сподручней, разношерстное население Казахстана было решено разделить на группы: бюджетниками и малоимущими займется акимат (им, как и прежде, предложено вставать в очередь за жильем), молодыми семьями и вчерашними студентами – Жилстройсбербанк, а перспективными клерками, чей месячный доход составляет не меньше 150 тыс. тенге, – фонд недвижимости "Самрук-Казына". По словам Палымбетова, таких молодых да ранних в нашей стране целая армия. Встать на очередь в акимате они уже не могут – по государственным меркам уж слишком зажиточные, а покупать недвижимость по 3 тыс. долларов (около 450 тыс. тенге. – Т.К.) за квадрат еще не могут – не заработали.
– Когда мы говорим про жилье, сразу на ум приходят учителя, врачи, бюджетники и малообеспеченные семьи, – рассудил Палымбетов. – А почему мы забываем о 25-летних ребятах? Это тоже очень большая армия – сотрудники банков второго уровня, строительных и страховых компаний и т.д.
В "Самруке" квадратный метр счастья будет стоить в разы дешевле кусачих рыночных цен: не более 150 тыс. тенге в Алматы, Астане, Атырау и Актау, в других регионах и того ниже – до 120 тыс. тенге за кв. метр в чистовой отделке. Опустить цены до самого плинтуса, говорит Палымбетов, удалось за счет "разумной экономии площади". Самая просторная квартира не будет превышать 120 кв. метров.
Дешевое жилье "Самрук-Казына" будет продавать и сдавать в аренду с последующим выкупом на 10 и 15 лет. Чтобы попасть в пул потенциальных клиентов, молодому клерку достаточно написать заявление на участие в программе. Уже сегодня, говорит Палымбетов, от желающих обзавестись квартирой по демократичной программе "Самрук-Казыны" нет отбоя.
Щедрость по лимиту
Выслушав выступление председателя фонда, независимый экономист Юрий Храмцов такой небывалый ажиотаж объяснил по-своему: дело не в достоинствах программы, а в ее лимите. "Естественно, если у вас ограниченное предложение, оно может найти спрос, – парировал он. – Но ведь на самом деле большая часть населения останется неохваченной… По моим ощущениям, это ставка на то, что хаос как-то самоорганизуется".
– Конечно, те программы, которые запустило государство, завтра не выстрелят, но в целом, в долгосрочной перспективе они однозначно повлияют на обеспеченность казахстанцев жильем, – предположила президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко. – Количество выданных ипотечных займов в последние годы начало расти. О чем это говорит? О том, что ипотека стала доступней, и люди начинают ее брать после кризиса.
– У нас другое понимание реального состояния дел, – поспорил председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин. – Главный критерий доступности жилья – платежеспособность. Больше ничего, я вас уверяю. Давайте обратимся к официальным данным. Средняя зарплата по стране – 108 тыс. тенге. Самая низкая – 70 500 тенге. Вы думаете, в каждой казахстанской семье такие доходы? У каждого рабочего?
Точку в экспертном споре поставил приглашенный гость. "Нельзя всех чесать под одну гребенку, – настаивал Палымбетов. – Если вы малообеспеченный – идите в акимат, если не хватает денег – идите в Жилстройсбербанк и копите там".
Получил зарплату – купи квартиру
Между тем главный жилищный банк страны (его учредителем и акционером является правительство РК) опубликовал свою программу на "круглом столе" в Алматы еще в июне. Казахстанцам было предложено воспользоваться системой так называемого жилстройсбережения: открыть в банке депозит и складывать туда свои кровные. Чем больше накоплений, тем выше шанс получить долгожданную недвижимость – сначала в аренду, а затем и на откуп.
По словам директора департамента поддержки операционной деятельности и продаж Жилстройсбербанка Александра Сизова, ежемесячный "платеж по накоплениям на однокомнатную квартиру составит 20 тыс. тенге, на трехкомнатную – 30 тыс. тенге".
Площадь квартир, как и в "Самруке", будет небольшая – в среднем 65 кв. метров. Стоить они будут: в Алматы и Астане не дороже 142 500 тенге за кв. метр в чистовой отделке, в Актау, Атырау и Усть-Каменогорске – максимум 112 500 тенге за кв. метр, в остальных регионах – до 90 тыс. тенге за кв. метр. Более того, цены фиксированные и до конца реализации программы повышаться не будут.
– Ты можешь быть вчерашним студентом, а сегодня получить свою первую зарплату и стать участником программы, – заверил Сизов. – Например, если человек платит по 30 тыс. тенге (ежемесячно. – Т.К.), он уже может заехать в трехкомнатную квартиру и жить там (в статусе арендатора. – Т.К.).
Если вам улыбнулась удача – вы попали в пул арендаторов казенного жилья и уже заселились в новенькую трешку, не спешите радоваться. Чтобы назвать квартиру своей, придется подождать еще 8 лет. А пока приготовьтесь ежемесячно пополнять депозит на все те же 30 тыс. тенге, оплачивать коммунальные услуги и аренду – около 100 тенге за кв. метр. Для молодых семей предусмотрено исключение – никакой аренды, только коммуналка.
И лишь через 8 лет, при условии регулярных накоплений, у вас будет возможность… взять льготный заем в том же Жилстройсбербанке на выкуп своей уже обжитой квартиры. Такой "финт ушами" придуман специально для рядовых казахстанцев, которые не могут рассчитаться за арендное жилье сразу. Для сравнения: в Казахстане ставка по ипотекам составляет в среднем 14% годовых, Жилстройсбербанк предлагает льготный заем под 4,5–5% годовых. Согласитесь, разница существенная.
– Через 8 лет, когда сумма накоплений уже достаточная, человек получает заем и платит по нему не больше того, что я уже озвучил (до 30 тыс. тенге за 3-комнатную квартиру. – Т.К.), – пояснил Сизов. – Таким образом арендатор оплачивает остаток за квартиру, потому что все прежние накопления также идут в оплату… В отличие от системы, которая была с дольщиками, нынешние вкладчики не рискуют своими деньгами: все средства остаются на их сберегательных счетах и ни один тенге не уйдет ни застройщику, ни акимату (а жилье будет строиться под их началом) до тех пор, пока оно не будет сдано в эксплуатацию и не будет подписан договор купли-продажи. Таким образом, исключаются всяческие риски. Более того, отличительная черта этой программы от всех предыдущих – возможность самому выбрать понравившуюся квартиру. Помните, как было раньше: какую квартиру по распределению дали, такую и бери. Сейчас люди сами могут подобрать максимально приемлемое для себя жилье.
Между тем пока цены на рынке недвижимости очень далеки от доступности для большей части населения. По данным портала КазРиэлт-Недвижимость, в октябре стоимость квадратного метра жилья в Астане составила 271 тыс. тенге, в Алматы – 288 тыс. тенге.
А значит, выбор у студенческо-бюджетной части населения примерно таков: или постепенно выложить 10 млн тенге за 65-квадратнометровую "самруковскую" трешку в Астане, или сразу найти 18 млн тенге за такую же, но "рыночную" площадь. Первый "миллион" более приемлемый, но и более туманный. Потому что у нас ценят английский юмор и любят порой уходить по-английски.
