Что было раньше: старые правила управления и содержания домов
До сентября 2025 года система ЖКХ в Казахстане регулировалась Законом «О жилищных отношениях» от 1997 года с последующими поправками. Основные формы управления многоквартирными домами включали кооперативы собственников квартир (КСК), объединения собственников имущества (ОСИ) и простые товарищества.
Простое товарищество было популярным вариантом, особенно в небольших домах, так как не требовало регистрации юридического лица и позволяло жильцам самостоятельно распределять расходы без строгой отчетности. Взносы на содержание дома определялись на общем собрании жильцов и могли включать текущие расходы (уборка, освещение, мелкий ремонт) и капитальный ремонт. Однако не было обязательного требования к раздельным счетам для каждого дома — средства часто смешивались, что приводило к злоупотреблениям.
Уведомления о собраниях жильцов требовалось отправлять за 10 календарных дней, что иногда затягивало процесс принятия решений. Председатели ОСИ или КСК избирались без жестких сроков, не было обязательного включения их в совет дома. Штрафы за неуплату взносов существовали, но они были менее строгими и не всегда применялись систематически. Например, за просрочку платежей могли начисляться пени, но без четких механизмов взыскания через суд. В целом старая система критиковалась за непрозрачность: жильцы часто жаловались на отсутствие отчетов о расходах, коррупцию в КСК и неэффективное использование средств. По данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, до реформы около 40 процентов многоквартирных домов управлялось через простые товарищества, что приводило к частым конфликтам и дефициту средств на ремонт.
С 15 сентября 2025 года вступили в силу поправки, радикально меняющие подход к управлению жильем. Во-первых, отменена форма «простого товарищества». Теперь многоквартирные дома могут управляться только через ОСИ или КСК, что подразумевает обязательную регистрацию и строгий контроль. Это изменение направлено на устранение хаоса в малых домах и обеспечение юридической ответственности.
Во-вторых, введены обязательные взносы для всех собственников — не только квартир, но и нежилых помещений, парковочных мест и кладовок. Взносы делятся на три типа: на текущие расходы (управление, уборка, освещение), на капитальный ремонт (накопительный счет) и дополнительные (по решению собрания, например, на охрану). Каждый жилой комплекс обязан открыть индивидуальный накопительный счет для дома, где средства на капремонт будут храниться отдельно от текущих расходов. Управляющие организации теперь ведут раздельный учет по каждому дому, включая текущие и сберегательные счета.
Третье важное нововведение — сокращение срока уведомления о собраниях жильцов до пяти календарных дней вместо десяти. Это ускоряет принятие решений, но требует большей оперативности от жильцов. Председатели ОСИ избираются на три года и обязательно входят в состав совета дома, что усиливает контроль за их деятельностью.
Штрафы за неуплату взносов стали строже: за просрочку начисляются пени, а в случае систематических нарушений возможны судебные иски.
Например, неуплата может привести к штрафу в размере от 5 до 50 МРП, что в 2025 году составляет от 19 660 до 196 600 тенге, в зависимости от тяжести. Кроме того, управляющие организации не имеют права покидать объект без предупреждения или повышать тарифы в одностороннем порядке. Эти правила распространяются на все регионы, включая Астану, Алматы и Шымкент, где проблема старого жилья особенно остра.
Положительные моменты реформы: преимущества для жильцов и государства
Новые правила имеют ряд положительных аспектов, которые, по мнению экспертов, улучшат качество жизни в многоквартирных домах. Во-первых, повышение прозрачности: раздельные счета и обязательный учет предотвратят смешивание средств и коррупцию. Ранее жильцы часто не знали, куда уходят их деньги, а теперь отчеты станут обязательными, что повысит доверие. Это позволит эффективнее накапливать средства на капитальный ремонт, что актуально для старого фонда — около 70 процентов домов в Казахстане построены до 1990-х.
Во-вторых, упрощение управления. Сокращение срока уведомлений о собраниях ускорит решение срочных вопросов, таких как ремонт крыши или замена лифта. Отмена простых товариществ устранит «серые зоны», где ответственность размывалась, и сделает систему более профессиональной. Кроме того, включение председателей в совет дома усилит коллективный контроль, минимизируя злоупотребления властью.
Третье преимущество — защита прав жильцов. Управляющие не смогут единолично повышать тарифы или уходить, оставляя дом без обслуживания. Штрафы мотивируют своевременную оплату, что обеспечит стабильное финансирование ремонта. В долгосрочной перспективе это снизит аварийность: по статистике, в 2024 году из-за нехватки средств на ремонт произошло более 500 инцидентов в ЖКХ. Реформа также стимулирует цифровизацию: многие процессы, включая собрания, можно проводить онлайн через платформы вроде eGov, что удобно для молодых семей.
В целом положительные изменения способствуют реализации концепции «Справедливый Казахстан», где государство усиливает контроль за социальной сферой, повышая качество услуг.
Несмотря на преимущества, реформа имеет и отрицательные стороны, которые вызвали критику жильцов и экспертов. Во-первых, дополнительные финансовые нагрузки: введение трех типов взносов означает рост ежемесячных платежей для собственников, включая тех, кто владеет парковками или кладовками. Для малоимущих семей это может стать проблемой, особенно в регионах с низкими доходами, где средняя зарплата ниже 200 000 тенге. Штрафы за неуплату (до 50 МРП) усугубляют ситуацию: просрочка даже на месяц может привести к накоплению долгов, а судебные иски добавят стресса.
Во-вторых, бюрократические сложности. Обязательная регистрация ОСИ или КСК требует времени и документов, что проблематично для старых домов с пассивными жильцами. Сокращение срока уведомлений до пяти дней может привести к низкой явке на собрания, делая решения недемократичными. Кроме того, не все жильцы, особенно пожилые, готовы к цифровизации — отсутствие интернета в сельских районах усложнит онлайн-процессы.
Третье — риск злоупотреблений. Хотя прозрачность повышается, председатели на три года могут монополизировать власть, если совет дома неэффективен. Отмечаются случаи, когда новые правила приводят к конфликтам между жильцами из-за распределения взносов. Экономисты предупреждают, что в переходный период (до конца 2025 года) возможны хаос и рост тарифов, так как управляющие адаптируются к новым счетам.
Наконец, реформа не учитывает социальную уязвимость — без льгот для пенсионеров или многодетных семей взносы могут усугубить бедность. В 2025 году ожидается рост жалоб в акиматы на 20-30 процентов из-за этих изменений.
Баланс между реформой и поддержкой
Новые правила ЖКХ в Казахстане с сентября 2025 года — это шаг к модернизации, но с рисками для рядовых граждан. Старые правила позволяли гибкость, но страдали от непрозрачности, а новые усиливают контроль и эффективность.
Положительные аспекты, такие как раздельные счета и ускоренные собрания, могут улучшить качество жилья, но отрицательные — финансовые нагрузки и бюрократия — требуют доработок, включая льготы для уязвимых групп. Государству стоит мониторить внедрение и корректировать закон, чтобы реформа не превратилась в дополнительную нагрузку. Жильцам рекомендуется активно участвовать в собраниях и обращаться в акиматы за разъяснениями. В итоге успех зависит от баланса между строгим регулированием и социальной защитой.