По открытым данным, количество граждан, стоящих на учете как нуждающиеся в жилье, в Казахстане приближается к 500 000 человек. Значительная часть из них стоит в очереди много лет. Не все граждане могут позволить себе оформить ипотеку в коммерческом банке. Накопить на собственное жилье многим просто не по силам.
Поэтому некоторые ищут способы получить арендное жилье от государства быстро, а главное — выгодно. Но, как показывает практика, с развитием различных способов решения жилищного вопроса совершенствуются и мошеннические схемы.
Как сказано выше, в Казахстане действительно образовалась новая финансовая пирамида. В ведомстве отметили, что эта организация начала работать в октябре прошлого года. Всего по стране у нее было 22 представительства. Название пирамиды госорганы пока не разглашают в интересах следствия, но вот что стало известно о схеме ее деятельности: желающим купить недвижимое имущество предлагали сделать вступительный взнос в размере 180 тысяч тенге, а потом на протяжении 10 месяцев ежемесячно платить еще по 50 тысяч. Из 180 тысяч 100 лежали на счету клиента, а 80 переводили на специальный счет одного из товариществ с ограниченной ответственностью. В КФМ отметили, что подобные операции и демонстрируют главные черты финансовой пирамиды — нужен первоначальный взнос, обещают бонусы за каждого привлеченного вкладчика, свою деятельность они активно рекламируют, а переводы осуществляют разные отправители на счет единственного получателя. Непосредственно в эту организацию люди уже вложили 3,9 миллиарда тенге.
Сейчас проводят расследование по статье о создании и руководстве финансовой пирамидой. За это предусмотрено наказание до 10 лет лишения свободы, а также конфискация имущества. Кто прав, а кто виноват — покажет следствие и решит суд. Но что можно сказать уже сейчас: этот случай ярко иллюстрирует тот факт, что жилищный вопрос является одним из самых острых в наше время. Граждане обращаются за помощью к аферистам в надежде решить квартирный вопрос как можно скорее и выгоднее, а на деле сфера недвижимости превращается в возможность для аферистов без значительных усилий получить большие деньги за короткий срок. Так насколько сложно в Казахстане приобрести квартиру?
Вне зоны доступа
Казахстанская реальность такова, что переехать от родителей в собственную квартиру могут позволить себе далеко не все выросшие дети. Да и снимать «однушку» стоимостью в среднемесячную зарплату соглашаются немногие. Остальные же часто вынуждены выбирать жизнь на родном диване. Так в чем же проблема? В социально-экономической неустроенности нашего общества или в поколении инфантильных молодых людей, которые упорно отказываются взрослеть?
Чтобы разобраться в этом вопросе, Центр исследований прикладной экономики (Applied Economics Research Centre (AERC) по заказу АО «Байтерекдевелопмент» провел исследование рынка жилой недвижимости Республики Казахстан, в рамках которого была оценена доступность жилья в стране.
Все годы независимости в Казахстане уделяли пристальное внимание проблеме обеспечения жильем населения. Помимо того, что разработали нормативную правовую базу жилищных отношений и жилищного строительства, приняли четыре государственные программы по жилищному строительству. 5 марта 2018 года Первый Президент РК объявил программу «7-20-25».
Как известно, в рамках этой программы к заемщику предъявляют ряд объективных требований, таких как наличие подтвержденного дохода, отсутствие ипотечных займов, так как все это влияет на динамику реализации программы. Как показала практика, активными получателями ипотечных кредитов по программе «7-20-25» стали в основном жители Нур-Султана и Алматы, на долю которых приходится 51 процент всех займов, так как среднедушевые доходы населения этих городов значительно выше доходов населения других регионов. К сожалению, именно по этой причине только незначительная доля населения в регионах смогла приобрести квартиры. Однако, по оценкам экспертов рынка недвижимости, на сегодня эта программа — самая востребованная, и, по официальным данным, благодаря ей более 8800 семей в стране все-таки приобрели жилье.
Таким образом, обеспеченность населения жильем пока составляет 21,6 квадратных метра на одного человека. Тот же показатель во многих странах СНГ остается выше, чем в Казахстане: в среднем он составляет 24 квадратных метра. К примеру, в России — 24,9 квадратных метра, Беларуси — 26,8, Армении — 31,4. Обеспеченность населения жильем в Казахстане также намного ниже, чем в восточноевропейских странах.
Возникает вопрос: насколько население способно брать ипотеку на предлагаемых условиях? Ответ дает ряд показателей, которые определяют возможности населения той или иной страны по приобретению жилья при различных условиях.
Наиболее известными являются так называемые индексы доступности жилья, предложенные Программой ООН по населенным пунктам (UN HABITAT). Эти индексы определяют количество необходимого времени на приобретение стандартного жилья или способности населения приобрести стандартное жилье с помощью собственных средств или ипотеки.
Центр исследований прикладной экономики по заказу АО «Байтерекдевелопмент» провел расчеты основных индексов доступности жилья для домохозяйств Казахстана в сравнении с показателями России и Беларуси как основных партнеров по Евразийскому экономическому союзу. Расчеты показали, что для покупки стандартной квартиры по средне-рыночным ценам среднестатистической казахстанской семье необходимо четыре года, россиянину — 2,8 года, белорусу — 2,6 года. Для показателя сделали расчет доступности жилья в разрезе доходов домохозяйств, который показал, какой доле населения доступно жилье при существующих ценах и уровне дохода. Расчет показал, что в Казахстане и Беларуси только 10 процентам населения жилье доступно. В России этот показатель — 39,3 процента.
Нужно понимать, что в реальной жизни ни одна среднестатистическая семья не может направлять все доходы на покупку квартиры на протяжении нескольких лет. Поэтому допускается, что семья может направлять не более одной трети совокупного семейного денежного дохода в год на приобретение стандартной квартиры, сохраняя при этом нормальные условия существования. Если учесть это обстоятельство, то значение показателя (не более трех лет) в реальной жизни означает, что среднестатистической семье понадобится до 10 лет на приобретение стандартной квартиры. На практике же далеко не каждая семья может меньше потреблять и больше сберегать, чтобы откладывать на покупку товаров долговременного пользования.
Поэтому, глядя на цифры, приведенные вышеупомянутыми источниками, можно сделать вывод, что приобрести жилье молодой семье в Казахстане можно, но без посторонней помощи это сделать практически нереально. В основном льготные квадратные метры, реализуемые через операторов государственных программ, достаются семьям, в которых, как минимум, несколько детей или же имеются иные уважительные причины. То есть, в принципе, получить свое жилье с помощью кропотливых вложений и после длительного ожидания вполне реально. Но это вовсе не означает, что после получения квартиры начинается светлая полоса. Радость от обретения собственного жилья нередко сменяется разочарованием.
Рано радоваться
Основное количество жалоб людей, получивших жилье с помощью различных госпрограмм, приходится на качество стройматериалов, используемых при возведении и отделке зданий, и на проблемы с коммуникациями. Также участники программ указывают на затягивание сроков сдачи домов, огромные очереди на жилье в местных исполнительных органах, непрозрачность бюрократических процедур и недостаточный объем строительства доступного жилья в целом.
Жалобы на качество государственного жилья у жителей Казахстана начались еще при реализации Государственной программы развития жилищного строительства в РК на 2005–2007 годы.
Шквал нареканий обрушился и на дома, возведенные по госпрограмме «Доступное жилье-2020». К примеру, некоторые недавно возведенные дома в Костанае, по словам жильцов, практически разваливаются на глазах. После того, как сроки сдачи одного из зданий несколько раз продлевали, его, наконец, ввели в эксплуатацию. Но даже после этого в нем обнаружили множественные недочеты и недоделки. Уже весной затопило подвал, в кровле обнаружили дыры, стены «пошли по швам», стал осыпаться фундамент. По этой причине газовая компания отказалась подключать дом к газоснабжению.
В Алматы жильцы некоторых домов отметили отсутствие цементной смеси во внутренних перегородках между пеноблоками, частичную побелку в квартирах, незакрепленность подоконников и трещины на потолке. В некоторых подъездах строители умудрились даже повесить «вверх ногами» почтовые ящики.
Дом, сданный в 2019 году в Караганде, оказался не подключен ни к водоснабжению, ни к электроэнергии, при этом застройщик и акимат перекладывают вину друг на друга. А ведь за такое жилье людям приходится платить немалые взносы в течение многих лет.
Все вышеприведенные примеры, к сожалению, подтверждает, что ежегодно вводимое в эксплуатацию количество квадратных метров не перекрывает потребностей в жилье даже одной, насчитывающей наименьшее количество льготников, области. И когда мы, наконец, получим ответ на казахстанский квартирный вопрос — неизвестно.