Квадратные километры
Только ленивый не мечтал о том, чтобы деньги появлялись сами собой, пока ты лежишь на диване. Фантазии? Отнюдь! В стране немало таких «фантазеров», которые благодаря имеющейся недвижимости получают деньги, не прилагая для этого практически никаких усилий. Конечно, не так много счастливчиков, которые владеют «лишними» квадратными метрами, но они есть.
Сама практика сдачи квартир корнями уходит в начало 90-х, когда процветал челночный бизнес. Тогда многие люди сдавали свои двух-, трехкомнатные квартиры, сами при этом переезжали в дешевую арендуемую «однушку». Такой маневр позволял получить стартовый капитал, особенно если удавалось найти постояльца, готового заплатить сразу за полугодие или все 12 месяцев проживания.
Со временем, когда страна начала выходить из петли кризиса, началось активное строительство новых домов и целых микрорайонов. У людей появились деньги, чтобы покупать квартиры. Сейчас в это уже не верится, но году так 1998-м трехкомнатную квартиру в спальном районе можно было приобрести за 10 тысяч долларов, или 790 тысяч тенге по курсу на тот момент. Но потом случился кризис 1999 года, вторая волна в начале 2000-х, вследствие которых закороткий промежуток времени квартиры стали стоить на порядок дороже. Суммы стали попросту неподъемными, что привело к повышенному спросу на аренду.
Те, кто остался с квадратными метрами, оказались на коне. Одни сдавали квартиры посуточно, другие — на длительные сроки. Все на уровне договоренности. В лучшем случае на простом тетрадном листе составлялась опись мебели и бытовой техники. Естественно, ни о каких отчислениях в госбюджет никто даже и не думал. Да, спустя определенный срок, когда Комитет госдоходов взялся за этот сектор, начались проверки, однако суммы штрафов были столь незначительными, что проще было заплатить штраф и дальше продолжать свое дело. Нельзя забывать и про коррупционную составляющую, когда можно было все разрулить еще на этапе визита контролирующих органов. Так было раньше.
Сейчас по ряду причин ситуация начала меняться. Во-первых, стоимость аренды, а значит, и сумма неуплаченных налогов, увеличилась в разы. Во-вторых, налоговики в этом секторе начали работать с большим усердием.
Немного цифр. На самом популярном ресурсе, где размещают соответствующие объявления, мы нашли квартиру за 80 тысяч тенге. Это самое доступное предложение в Медеуском, самом востребованном, районе Алматы. Из недостатков — маленькая площадь, всего 25 квадратных метров.
Более пригодная для жизни квартира — от 60 квадратов, будет стоить от 250 тысяч тенге в месяц. Самое дорогое предложение во все том же Медеуском районе — свыше трех миллионов тенге (средняя жилая площадь около 250 квадратных метров).
Самый показательный за последний период рейд был проведен в 2019 году. Тогда Департамент контроля Комитета государственных доходов МФ РК установил более 20 тысяч лиц, имеющих на праве собственности более трех квартир, при этом не зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя и не уплативших соответствующие налоги. Среди них 150 лиц, имеющих на праве собственности более 10 квартир. Кроме того, у одного лица было 65 (!) квартир в одном жилом комплексе.
Залог здорового сна
Многие считают, что факт сдачи квартиры в аренду можно скрыть от налоговой службы. Не самом деле, если у вас не десяток, а лишь одна «лишняя» квартира, то какое-то время действительно можно находиться в тени. Ведь, как правило, все серые арендодатели предпочитают получать расчет наличкой, из рук в руки. Да, скрытая форма предпринимательства несет в себе определенные риски, но таким образом удается избавиться от цифрового следа.
Дело в том, что у налоговиков есть ряд других индикаторов или косвенных признаков, позволяющих отслеживать уклонистов.
Первый и самый очевидный маркер — факт наличия двух квартир. Не может же человек жить и тут и там одновременно. Это, конечно, не аргумент, но уже повод обратить внимание. Нужно понимать, что все данные о количестве недвижимого имущества, нажитого непосильным трудом, содержатся в электронной базе правового кадастра, доступ к которой у компетентных органов есть.
Дальше налоговики могут проверить сведения о доходах и, если они не увидят соответствующих отчислений, могут пойти и проверить все на месте. Понятно, что тотальный рейд по подозрительным квартирам налоговики провести не в состоянии. Однако практика выявления потенциально «коммерческих» квартир у них есть. Самое интересное, что здесь гораздо эффективнее работают не технологии (они тоже применяются), а старый проверенный способ — помощь так называемых информаторов.
В их качестве могут выступать бывшие супруги, конкуренты, обиженные квартиранты, недоброжелатели и, самые эффективные, бабушки на лавочке — уж они-то точно знают, кто где живет, что ест и даже с кем спит. Информация о сдаче квартиры в аренду может поступить и от участкового. Особенно если арендаторы ведут себя шумно и нарушают спокойствие соседей. Не будем забывать и про объявления об аренде. В век цифровизации уже никто не клеит на столбах или специальных стендах объявления о сдаче квартиры в аренду. Как правило, все пользуются интернет-ресурсами, где есть соответствующие площадки, которые также периодически мониторят. И даже если вы уже сдали квартиру и убрали объявление, след от него может висеть в сети еще долгое время. Если же недобросовестного арендодателя поймают за руку, ему грозит штраф в размере от 15 до 30 МРП (от 51 750 до 103 500 тенге). И, конечно, нарушитель автоматически попадает в список налоговиков, которые будут отслеживать тех, кто засветился. Конечно, сдают квартиры в аренду не только зажиточные люди, но и те, кто имеет невысокий доход. Когда арендная квартира — не что иное, как способ выжить, а не обогатиться. В таких случаях штраф, превышающий 100 тысяч тенге, тем более выписанный неоднократно, может стать неподъемной ношей. Здесь будет уместна крылатая фраза «Заплати налоги и спи спокойно!», тем более что сумма их отчислений относительно невелика.
На данный момент существует пять способов легализации арендного бизнеса, в каждом из них есть свои особенности, которые в зависимости от входных данных позволяют подобрать наиболее оптимальный вариант в каждом конкретном случае. Можно стать индивидуальным предпринимателем, открыв свое ИП, а можно вести деятельность как физическое лицо. Забегая вперед, подчеркнем, что данный материал не является пошаговой инструкцией, а направлен на то, чтобы описать общие принципы при разных формах налоговой отчетности. Режимы, как и суммы, с течением времени могут меняться, поэтому для более детального погружения в вопрос рекомендуем обращаться к профильному эксперту.
Выбор за вами
В случае с ИП есть несколько налоговых режимов, первый из которых — патент. При таком варианте предприниматель должен определить сумму дохода наперед. Именно с нее авансом и оплачиваются все налоги. Минимальный период — месяц, максимальный — год.
Налоги в цифрах при патентной форме. Предстоит заплатить один процент от годового дохода плюс обязательные социальные отчисления. Разберем пример оплаты по патенту, взяв за основу сумму аренды 100 тысяч тенге в месяц, период — год. То есть до отчисления всех налогов у арендодателя на руках оказывается сумма 1,2 миллиона тенге. Один процент от этой суммы — 12 тысяч тенге. Обязательные социальные отчисления рассчитываются исходя из суммы заработной платы (ЗП). В случае со сдачей в аренду жилья как таковой ЗП нет, поэтому для расчетов берется минимальная заработная плата (МЗП), которая на 2023 год в РК составляет 70 тысяч тенге. Итак, социальные отчисления — 3,5 процента от МЗП за 12 месяцев — 29 400 тенге. Пенсионные взносы — 10 процентов, или 84 тысячи тенге. Третий налог — ОСМС (медстрахование) — 4900 за каждый месяц, или 58 800 тенге в год. Итого годовой патент для сдачи квартиры по 100 тысяч тенге в месяц обойдется в 184 200 тенге. Конечно, если обладатель квартиры хочет хорошие отчисления на пенсионку, можно не ограничиваться МЗП, а указать большую ставку. Но тогда придется «переплачивать» и за соцотчисления.
Нужно учитывать, что в этом налоговом режиме есть и свои ограничения. В частности, не допускается принятие в штат наемных сотрудников. Также доход не должен превышать 3528 МРП, или 12 171 600 тенге за год. Еще один важный момент — способ оплаты. Если все расчеты проводить безналичным способом, то никаких сложностей нет. Но если арендодатель будет принимать оплату наличными, то нужно приобрести контрольно-кассовый аппарат, а это лишние расходы, которые, согласитесь, ни к чему.
Второй способ — приложение E-Salyk Business. Это относительно новое мобильное приложение, которое было запущено налоговиками в прошлом году. По сути и финансовым затратам все аналогично вышеописанному способу, но гораздо проще в реализации, поскольку многие процессы автоматизированы. Также E-Salyk Business удобен тем, что арендодателям прямо в приложении можно производить выдачу электронных фискальных чеков. Помимо этого, приложение позволяет менять налоговые режимы, а также дает пользователю ряд других преимуществ, на изучение которых стоит потратить свое время.
Третий способ — «упрощенка». В упрощенной система налогообложения налог составляет уже не один, а три процента от дохода плюс обязательные социальные отчисления. То есть за такую же арендную площадь придется платить уже больше.
Преимуществом «упрощенки» является то, что тут допускается наличие наемных сотрудников (не более 30 человек). Такой вариант лучше всего подходит тем, у кого несколько квартир, особенно если они сдаются посуточно и там нужно регулярно убираться. Либо если в штате нужен администратор, который занимается всем процессом. Еще одним «бонусом» за переплату будет увеличение допустимой суммы годового дохода — предел составляет 24 038 МРП, или 82 931 100 тенге.
Таким образом, при стоимости аренды все те же 100 тысяч тенге годовые затраты составят 208 200 тенге.
Четвертый способ позволяет все легализовать физическому лицу (без открытия ИП), оформив режим с уплатой единого совокупного платежа (ЕСП).
При этом режиме арендодатель оплачивает 1 МРП в месяц — 3450 тенге. Умножаем эту сумму на 12 и получаем 41 400 тенге в год — вот, собственно, и все затраты. Выгодно? Как сказать...
При выборе режима ЕСП годовой доход не должен превышать 1175 МРП, или 4 053 750 тенге. Также арендодателю можно сдавать квартиру только физическому лицу, а если, например, компания захочет снять квартиру для своего работника, оформить все легально уже не получится. Из плюсов можно отметить возможность платить тогда, когда квартира «работает». То есть если вы решили приостановить деятельность или заселились сами пока, скажем, в вашей основной квартире идет ремонт, то ЕСП за этот период можно не платить.
Пятый способ — ИПН, или декларация по индивидуальному подоходному налогу, — также позволяет избежать излишней бюрократии и рассчитывается очень просто. Здесь сумма налога составляет 10 процентов. Предела дохода за налоговый период в таком варианте нет! То есть при стоимости 100 тысяч в месяц налог составит 120 тысяч тенге в год, если квартира за 500 тысяч, то, соответственно, нужно будет выложить 600 тысяч в год. В этом варианте налогового режима физлицо уже может сдавать жилье в аренду физлицам, налоговым агентам, юрлицам, ИП, лицам, занимающимся частной практикой, и даже юридическому лицу — нерезиденту Казахстана.
Какой из режимов выбрать — дело частное. Будут ли все стремиться легализовать свой доход — вопрос риторический. На что действительно хотелось бы обратить внимание, так это на персонажей, имеющих в собственности десятки квартир, — вот для кого нужен «особый режим» ответственности с повышенным коэффициентом на штраф за «уклоненку».