Кто в теремочке живет
На сегодняшний день в Казахстане насчитывается свыше 40 тысяч плательщиков ипотеки, у которых хотя бы раз возникали проблемы с ежемесячными выплатами. Всего же заемщиков, по неофициальным данным, насчитывается более 80 тысяч. Надо заметить, что официальные данные банки дают неохотно, поэтому статистику приходится собирать по крупицам.
Средний срок кредитования по ипотеке составляет 13,6 года. А суммы, выдаваемые банками, колеблются от шести до 15 миллионов тенге. При этом заемщику для получения кредитной линии обычно необходимо собрать не менее 40 процентов от стоимости жилья для первоначального взноса. Учитывая процентную ставку в 15-18 процентов годовых (а в некоторых банках — и до 26 процентов) и не забывая о наличии банковских комиссий и организационных взносов, переплачивают заемщики обычно вдвое, а то и втрое. Но это не останавливает желающих заполучить собственное жилье, и рынок ипотечного кредитования показывает стабильный рост вот уже на протяжении 10 лет.
Конечно же, бывали и периоды спадов. Кризисы 2008, 2012 годов и недавний обвал курса национальной валюты немного подорвали позиции ипотечных кредитов. Но уже к следующему году аналитики прогнозируют рост количества займов в диапазоне от 1,2 до 2,1 процента.
Квадратные метры сегодня как никогда в цене. Их катастрофически не хватает не только в Алматы и Астане, но и в целом по республике. В прошлом году обеспеченность населения жильем составила в среднем 21 квадратный метр на каждого гражданина. Естественно, имеется в виду официальное жилье — стихийные и незаконные постройки в статистике не учитываются. В этом году планировалось построить еще 9,6 миллиона квадратных метров готового жилья и поднять статистику еще на полметра.
На самом деле даже 21 метр на нос — это еще вполне неплохо. В Гонконге, например, этот показатель составляет всего 9,6 метра. А в самых густонаселенных провинциях Китая бывает и того меньше — 6,7 метра на каждого азиатского гражданина. Отечественная статистика не учитывает приезжих и мигрирующих. Да и вообще ведение подобной отчетности сродни показателю средней температуры по больнице: у некоторых хоромы в три этажа да с двумя гаражами, а кто-то ютится всемером в «однушке». Кстати, именно на последней категории населения и делается наибольший акцент в плане избавления ее от бремени платежей.
Напомним, в Казахстане уже более года действует программа рефинансирования ипотечных кредитов, разработанная Национальным банком. Ее основной задачей является помощь прежде всего уязвимым слоям населения, а также заемщикам, имеющим единственное жилье. В общем, делается все, чтобы не оставить людей на улице. Шаг, безусловно, необходимый. Но, как говорится, благими намерениями…
Домики из соломы
Двадцать четыре тысячи заявок по рефинансированию на общую сумму более 173 миллиардов тенге было подано только за текущий год. Восемнадцать тысяч из них уже рассмотрены. И вот для реализации поручения главы государства правительством РК и Нацбанком принято решение о выделении из средств этого банка для решения проблем ипотечных заемщиков 130 миллиардов тенге. Эти средства пойдут на докапитализацию АО «Фонд проблемных кредитов», которое, в свою очередь, разместит в банках второго уровня депозиты сроком на 20 лет под ставку вознаграждения в 2,99 процента годовых.
Согласно основным параметрам программы, рефинансированию будут в первую очередь подлежать ипотечные жилищные займы, выданные в период с 2004 по 2009 год, по которым залогом выступает единственное жилье заемщика и его супруги (супруга). Займы будут рефинансированы на следующих условиях: по ставке вознаграждения не более трех процентов годовых, конвертации валютных займов в тенге и увеличения срока займа до 20 лет. По некоторым данным, эта программа допускает включение банками улучшающих условий при рефинансировании займа вплоть до списания остатка основного долга по займу. При этом задолженность по вознаграждению, комиссиям и неустойке заемщика по рефинансированному займу будет банками прощена.
Конечно, эта новость не лишена доли позитива. Все-таки хорошо, когда людям, особенно подходящим под категорию социально-уязвимых слоев населения, будет где жить. Кроме того, у них появляется официальная возможность хотя бы частично погасить задолженность небольшими суммами. Да, эта история затягивается еще не на один десяток лет. Но погодите, 25-30 тысяч ежемесячного платежа (а именно такую сумму планируется установить для проблемных заемщиков) против 100-150? Да еще и неустойки, и даже часть основного долга будут прощены. Но возникает закономерный вопрос: а за чей счет сей банкет? И откуда взялось столько социально-незащищенных «ипотечников»?
На самом деле таких у нас всего около пяти тысяч. И их проблемы, что логично, будут решены в первую очередь. Не будем задаваться вопросом, кто и при каких обстоятельствах выдавал им «добро» на оформление ипотеки. Также не будем учитывать элемент человеческой хитрости, когда должники, прослышав о программе, намеренно переписывали все свое имущество на родственников, чтобы подпасть под категорию владельцев лишь единственного жилья, да и то в залоге у банка.
Лучше разберемся с оставшимися участниками программы. А их насчитывается ни много ни мало, а еще более 15 тысяч. И они тоже не просто просят, а требуют решить их кредитные проблемы, которые, будем честны, в большинстве своем создали себе сами. Теплится, однако же, надежда, что каждый отдельный эпизод рефинансирования будет разобран досконально во избежание финансирования нечестных на руку заемщиков, которые скрывают свои доходы и лишь притворяются бедными и несчастными. Кроме того, следует разбирать каждый случай на предмет размера залоговой жилплощади и его адекватного соответствия доходам и потребностям заемщика.
А то, знаете ли, так и хочется взять квадратов эдак двести в шикарной новостройке, а года через три потребовать государственной помощи. Собственно, автор этих строк, не в первый раз наблюдая историю с рефинансированием ипотеки, задается вопросом: а что, так можно было?
Чтобы никто обиженным не ушел
Особенно в этом негорделивом сообществе должников выделяются обладатели валютной ипотеки. Они громче всех выступают на митингах и делают наиболее несчастный и обиженный вид. Их аргументы обычно сводятся к следующим постулатам. Дескать народ в их лице не имеет никакого отношения к курсовой политике Нацбанка и решениям правительства (что в корне неверно — все-таки у нас демократическое общество и выборная система). И поэтому курсовую разницу необходимо пересчитать и вернуть. Например, общественница Арзгуль Тиллябаева на круглом столе с представителями Нацбанка в минувшем сентябре заявила, что брала ипотеку «по 120» и по столько же хочет вернуть. Остальные «валютчики» поддакивали и важно кивали.
Что ж, их сложно будет убедить в собственной неправоте. Ведь, делая такие заявления, они обычно забывают упомянуть, что процентная ставка по валютной ипотеке была в 3-3,5 раза ниже, чем в национальной валюте. И что, получая зарплаты и в целом зарабатывая деньги исключительно в тенге, подписывая договор в иностранной валюте, заемщик фактически берет все курсовые риски на себя.
Именно поэтому, собственно, ставка в долларах что по кредитам, что по депозитам всегда значительно ниже. Доллар более стабилен. А потому банкирам нет нужды (да и возможности не имеется) задирать процентную ставку в баксах. Тенге же ведет себя, как попало, не обращая внимания на заявления любых отечественных финансистов, особенно в последнее время. Поэтому в те самые 15-18, а иногда 26 процентов годовых включены все без исключения риски.
То есть по сути вариантов два: взять в тенге под высокий процент и сразу исключить для себя все курсовые риски. Либо проявить азарт и, чего уж греха таить, недальновидность и «кредитануться» в долларах. Казалось бы, над последователями второго варианта можно посмеиваться. Но только до тех пор, пока на решение их проблем не будет выделено еще пара сотен миллиардов тенге.
При средней стоимости квадратного метра жилплощади в республике от 160 до 200 тысяч тенге 130 миллиардов — это 722 тысячи квадратных метров, на которых согласно статистике можно расселить 35 тысяч человек. И эти деньги — лишь часть того, что должны ипотечники в количестве 20 тысяч.
Мало того, эти деньги по сути бюджетные, то есть аккумулированные за счет налогоплательщиков. А они уходят на оплату долгов и чьего-то чужого жилья. Какая-то у нас в стране странная тенденция. В 2014 и 2015 годах проводилась амнистия капитала, и это было далеко не в первый раз. В этом году в честь 25-летия независимости — амнистия заключенных. Теперь вот еще амнистия по ипотеке. Такое ощущение, что льготы и послабления получают только преступники, жулики и должники. А вот расплачиваются за это те граждане, которые никакого отношения ко всему этому не имеют.
Было тут еще предложение исключить для ипотечных должников подоходный налог. По крайней мере, на время расчета по кредитам. Благо, эта идея поддержки не нашла, и ипотечники хотя бы косвенно продолжают компенсировать решение своих проблем.
Решать жилищный вопрос в стране, конечно же, нужно. Но иногда создается впечатление, что лучше бы тем самым социально-незащищенным просто выдавали квартиры от государства, а не спонсировали их неудачные прожекты. Ведь в процессе ипотечного кредитования стоимость жилья вырастает в несколько раз, а все без исключения суммы обрастают комиссиями и процентами.
Но не стоит, однако же, забывать, что каждый должен быть вполне самостоятельным кузнецом собственного счастья, а не полагаться на средства сограждан. А пока можно присмотреть себе несколько десятков квадратных метров и подгадать с ипотекой. Глядишь, лет через десять спишут.
