Вступивший в силу 10 октября текущего года Закон “О долевом участии в жилищном строительстве” предусматривает несколько иные правила привлечения денег дольщиков, а также регулирует права и обязанности сторон. Теперь любое строительство с предоплатой считается долевым, утвержден типовой договор о долевом участии и есть лишь три законных способа получения разрешения для привлечения денег дольщиков - через Фонд гарантирования жилищного строительства, через проектное финансирование банком второго уровня, при завершенном за счет средств застройщика каркасе здания. Главное нововведение заключается в создании специального Фонда гарантирования жилищного строительства, являющегося дочерней организацией холдинга “Байтерек”. Это своего рода подушка безопасности, которая сработает, если интересы дольщиков будут нарушены. При этом гарантийными случаями считаются, если застройщик внезапно обанкротится, нарушит срок ввода в эксплуатацию жилого дома или будет замечен в нецелевом использовании денег дольщиков. При этих обстоятельствах фонд “включается” в работу: заменяет подрядчика, если виновным оказался он, самостоятельно начинает управлять уполномоченной компанией и финансирует завершение строительства объекта за счет средств резерва. По итогам приемки и введения в эксплуатацию жилого дома фондом осуществляется передача долей дольщикам.
Новым законодательством существенно ужесточены требования к застройщику. На начальном этапе он и его уполномоченная компания не смогут привлекать деньги дольщиков, пока не получат гарантию фонда либо разрешение на это от местного исполнительного органа. В свою очередь, чтобы дали “добро”, застройщик должен соответствовать определенным требованиям - иметь документы на земельный участок, как минимум трехлетний опыт работы, при этом “стаж” не менее 18 тысяч квадратных метров в городах Астана и Алматы и не менее 9 тысяч квадратных метров в других регионах страны. Как минимум два года фирма должна отработать без убытков, а величина коэффициента, исчисленного путем соотношения земного и собственно капитала, не должна превышать семи в течение всего срока строительства жилого дома до приемки его в эксплуатацию. Застройщик теперь обязан создавать уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства. Важно, чтобы собственный капитал составлял 10-15 процентов от стоимости проекта. Помимо этого застройщик должен предоставлять фонду годовую финансовую отчетность, а уполномоченная компания - ежеквартальную.
Две другие схемы не новы. Подобная практика уже существовала. Например, чтобы получить разрешение на долевое строительство, застройщику необходимо открыть в банке кредитную линию в сумме, достаточной для завершения строительства. Третий вариант привлечения денег дольщиков вряд ли можно считать долевым, и он будет не так востребован. Застройщик на свои средства должен возвести каркас, а это 40-60 процентов готовности объекта, и уже потом продавать квартиры. Он разработан для компаний-гигантов, поскольку на возведение каркаса необходимо от 45 до 60 процентов от всей стоимости строительства без учета земли и ПСД. Так, в смете жилого дома площадью 15 тысяч квадратных метров стоимость каркаса составит не менее одного миллиарда тенге собственных средств. Такая сумма была “не по карману” средним строительным компаниям даже в благоприятные годы. Примечательно, что в этих двух вариантах вместо лицензий на привлечение средств дольщиков застройщикам будут выдавать разрешения. И эти функции возложены не на ГАСК или госкомитеты, а на акиматы. Они же будут контролировать ход строительства.
