Столица, как любой быстро развивающийся город, постепенно вбирает в себя новые территории. Проблема лишь в том, что территории эти зачастую не свободные, а находятся в частных руках. И руки эти совсем не горят желанием отдавать их. На днях на сайте Мининвестиции и развития опубликовали концепцию поправок в законодательство об Астане. Согласно документу, теперь желания собственников спрашивать никто не будет
Проблема выкупа частных земельных участков для госнужд в Астане была с момента переезда столицы. Владельцы частных домов и дачных массивов крайне редко безропотно отдавали свое имущество в обмен на предлагаемую компенсацию. Особенно долго длятся переговоры, если ведут их не госорганы, а частные инвесторы, которые планируют превратить землю под палисадником в очередной многоквартирный ЖК: власти частенько выдают застройщикам землю с имеющимися постройками - ИЖС, гаражами - при условии, что строители сами выкупят и расчистят территорию под свои объекты. Бывает так, что процесс “договаривания” превращается в многочисленные и многолетние суды, где владельцы пытаются сумму компенсаций увеличить, а “компенсатор” - уменьшить. Иногда это получается у одних, иногда - у других. А иногда обе стороны просто махнут рукой друг на друга, оставляя статус-кво. В результате среди новомодных высоток в столице можно заметить одиноко стоящий старенький домик с палисадником. Около супермодных стадионов “Астана Арена” и “Алау”, рядом с комплексом Назарбаев Университета целый массив остатков дачных строений. Этакий контраст: Астана прошлая и Астана будущая.
Учитывая планы развития столицы на ближайшие десятилетия, государство очень не устраивает подобное соседство. И еще больше не устраивает, что затягивается градостроительное освоение этих земель “ввиду завышения собственниками дачных участков и гаражей стоимости выкупа в десятки раз”.
В вынесенной на всенародное обсуждении концепции поправок в законодательные акты по вопросам дальнейшего развития столицы приведены примеры таких денежных споров. “ТОО “Highvill Kazakhstan” в границах отвода в районе проспекта Кабанбай батыра под проектирование и строительство многоквартирного жилого комплекса произвело выкуп 42 дачных участков из 43. Собственник последнего участка Н.Т. Дошанова (с/т “Текстильщик” уч. № 17) при рыночной стоимости имущества в 4 200 000 тенге за свой земельный участок требует 350 000 долларов, или 126 000 000 тенге. И таких примеров множество”.
Власти решили больше не тянуть с дискуссиями с собственниками, а на законодательном уровне установить механизм принудительного изъятия земли (и расположенных на ней строений) “с выплатой собственникам реальной рыночной стоимости имущества за счет средств частных застройщиков”.
Такие жесткие условия предусмотрены исключительно для участков, которые подпадают под районы “реновации” (обновление, реконструкция). То есть, по сути, под места, определенные в генплане направлениями развития города. (Кстати, сейчас понятие “реновация” в законодательстве отсутствует. Чтобы все было “юридически правильно”, его планируют ввести в Закон “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности”.)
По мнению разработчиков, такой подход “позволит обеспечить комплексную застройку существующих ветхих и неприглядных районов, создание благоприятной среды жизнедеятельности и иных общественных интересов, сформировать новый, современный облик столицы”.
Не исключено, поправки вызовут недовольство у горожан, проживающих в таких “ветхих и неприглядных” районах. Хотя бы просто потому, что на протяжении последних полутора десятилетий многие дачные участки застроили вполне современными коттеджами. И теперь (в случае принудительного изъятия под реновации) владельцы этих домов смогут претендовать лишь на реальную рыночную стоимость исключительно участка земли - то есть оценивать будут дачную землю, а любые хоромы на этих участках будут фигурировать как “дачные строения”. И оцениваться соответственно. (Кстати, во время недавней легализации имущества многие пытались зарегистрировать свои дома на дачных участках. Но власти категорически отказывались, заранее опасаясь последующих компенсационных исков. Ведь стоимость некоторых “домиков” на дачах вокруг Астаны подбирается к миллиону долларов.)
Есть еще один важный момент. Сейчас на дачах вокруг (и внутри) Астаны проживает (чаще всего на основании договора аренды) много приезжих. Принудительное изъятие предполагает, что частные застройщики, которые будут возводить объекты в районах реновации, будут договариваться с собственниками территорий, но это, понятно, не распространяется на арендаторов.
Пока документ находится на стадии общественного обсуждения. Но, судя по новшествам, которые закладывает законопроект, споры по нему будут горячие. Особенно если учесть, что Астана - этакий “пилот” для других городов республиканского (и не только) значения. Вполне возможно, что подобные же поправки могут применить и для развития мегаполисов.
