Поправки в жилищное строительство с участием средств дольщиков хоть и вносятся с завидной периодичностью (особенно после кризиса 2007-2009 годов), но обеспечить стопроцентную гарантию сохранности денег граждан (и выполнения стройкомпаниями всех обязательств) не могут. Вот и бастуют время от времени недовольные участники долевого строительства на улицах и площадях страны. Или годами ждут затягивающегося въезда в долгожданные оплаченные квартиры.
В прошлом году правительство внесло в парламент проект закона “О долевом участии в жилищном строительстве”, впрочем, через полгода документ отозвали.
Сделано это было под давлением представителей строительных компаний, которые считали, что государство выставило слишком жесткие требования к ним. Хотя требований-то там было (кроме тщательного исполнения своей работы): обладать опытом возведения жилых зданий не менее трех лет и иметь за спиной не менее ста сданных квартир, наличие утвержденной проектно-сметной документации, положительного заключения экспертизы проекта, разрешения на проведение строительно-монтажных работ, земельного участка, договора с банком-агентом, а также собственных средств не менее пяти процентов от сметной стоимости проекта.
Тогда председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев заявил, что подобные требования закроют вход на рынок для большинства компаний: “Это однозначно те компании, которые не имеют стажа работы, не имеют хорошей финансовой истории, и мы считаем, что больше 50 процентов компаний, действующих на рынке строительства, уже изначально не подойдут под новый закон”. “Еще 20-25 процентов действующих компаний не смогут пройти новые требования тогда, когда начнется строительство, потому что требования этой системы будут весьма жесткими. И в таком случае на рынке может остаться только четверть от числа ныне действующих застройщиков”.
Столь жесткий отсев, грозил он, приведет к дефициту новых объектов и, как следствие, росту цен на недвижимость.
Что же касается собственно защиты дольщиков (все риски за участие в долевом строительстве сегодня несут именно они), то в прошлом году предлагалось разрешить привлекать средства граждан на этапе строительства в двух случаях. Первый вариант предусматривал строительство нулевого цикла жилого дома за собственный счет, получение положительного решения банка о кредитовании и при выборе инжиниринговой компании. При этом долевые взносы дольщиков перечислялись бы на специальный счет застройщика и могли быть использованы лишь при заключении специальной инжиниринговой компании (последняя должна следить за ходом выполняемых работ, качеством использования средств дольщиков и самого строительства). При втором варианте разрешалось привлечение средств граждан после строительства каркаса жилого здания за счет собственных средств. При этом в случае нецелевого использования средств дольщиков инжиниринговая компания имела бы право приостановить операции по расчетному счету застройщика в случае нарушений.
Обновленная редакция законопроекта, который до конца апреля будет внесен в правительство, таких механизмов уже не содержит.
Многие при обсуждении поправок в законодательство о жилищном строительстве предлагали обязательно использовать страхование денег дольщиков, предусматривающее возврат вложенных средств в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств застройщиками. Однако против этой идеи еще в 2013 году выступил Нацбанк, инициировавший заменить страхование созданием очередного квазигосударственного образования - АО “Казахстанский фонд гарантирования жилищного строительства” (на основе уже работающего АО “Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов”). Этот фонд и должен стать некой страховой подушкой для дольщиков и гарантировать исполнение застройщиками всех обязательств перед гражданами. С одной стороны, фонд будет мониторить ход и качество строительства. С другой - в случае неисполнения застройщиком обязательств - достроит здания за свой счет.
При этом именно фонд будет принимать решения (давать гарантию на строительство) лишь после тщательной экспертизы всех документов проектных компаний (застройщик обязан будет создавать такие компании под каждый индивидуальный проект). И выдача такой гарантии и будет являться разрешением для привлечения средств дольщиков.
Как отмечают эксперты, в случае наступления “страхового”, то есть “гарантированного”, случая застройщик автоматически теряет все: документы, землю и все ранее вложенные деньги. То есть удаляется с рынка.
Подобная схема должна обеспечить полную гарантию интересов дольщиков, но при этом увеличивает ответственность не только застройщика, но и государства, которое принимает, по сути, решение по строительству каждого отдельного дома и “дает добро” на привлечение средств граждан.
Ассоциацию застройщиков такой подход пока устраивает: главное, что дома будут достроены в любом случае. К тому же с рынка могут постепенно исчезнуть недобросовестные участники, которые портят весь “имидж” долевого участия. Государство - тоже: дольщикам будет гарантирована сохранность средств и получение квартир в домах.
Насколько изменится документ к моменту его выхода из парламента - пока не ясно. Равно как и то, когда он вообще оттуда выйдет и когда новые правила игры на долевом рынке строительства вступят в силу. Не исключено, что это произойдет не ранее лета следующего года.
