Юлиана Жихорь
Еще десяток лет назад малые города Казахстана представляли собой удручающее зрелище. Брошенные бежавшими в поисках лучшей жизни гражданами дома, включая многоэтажные (в сложные 90-е годы жить в таких домах было порой просто невозможно: не было тепла, света), целые микрорайоны медленно ветшали, умирая и разрушаясь. С течением времени на место выбывших горожан стали приходить бывшие жители сел. Они постепенно заселялись в брошенные дома и квартиры, делали там ремонт, возрождали собственно города.
Но спустя несколько лет, как только в Казахстане стабилизировалась экономическая ситуация, стали отмечать процесс возвращения в страну когда-то уехавших граждан. Которые, естественно, захотели вернуть себе сохраненными кем-то другим квартиры.
И вот тут возникла сложность: с одной стороны, государство когда-то не просто допускало возможность самозахвата помещений, но даже стимулировало это. Мол, приходите, люди добрые, вас никто не выгонит.
Ан нет, спустя годы начали выгонять.
Вот, например, случай 2004 года. Гражданин Х подал в суд на гражданина Y и членов его семьи, поскольку, являясь собственником квартиры по договору купли-продажи, не может в нее вселиться, потому что там живут посторонние люди - ответчики. Гражданин Y суду пояснил, что проживал в спорной квартире по разрешению председателя КСК, которая сказала, что собственники уехали в Германию, а квартиру оставили КСК; на момент вселения двери были забиты гвоздями, квартира была в запущенном состоянии, ответчики сделали ремонт. На этом основании, а также потому, что другого жилья не имели, гражданин Y и его семья просили отказать в иске. Но решением районного суда Караганды иск удовлетворен, и ответчики (семья Y) выселены из спорной квартиры. И таких случаев сотни, если не тысячи по всей стране. И становится все больше и больше. В Шахтинске (город-спутник Караганды) такие “выселенцы” провели митинг, возмущаясь, что суды “присуждают” когда-то, лет 15-20 назад, брошенное жилье сбежавшим владельцам. “Через 15-16 лет появляются старые хозяева. А где они раньше были, когда надо было платить за все?” - возмущены выселяемые. Одна женщина из числа таких жителей брошенной 15 лет назад хозяевами квартиры даже пыталась сжечь себя и свою семью.
Все дело в том, что самозахват необходимо было “легализовать”. Причем сделать это должны были не граждане, а власти.
Процедура легализации прописана в Гражданском кодексе.
В соответствии со статьей 242 Гражданского кодекса, бесхозяйные квартиры ставятся на учет (как бесхозные) местными БТИ (а не с позволения КСК, как это было чаще всего). Спустя год (если хозяева не объявляются) недвижимость признают частью коммунальной собственности. И вот лишь после этого брошенное жилье можно передавать новым жильцам. И то не во всех случаях.
Дело в том, что коммунальное жилье должно предоставляться исключительно гражданам, стоящим в очереди на квартиры.
Но подобные процедуры были пройдены далеко не везде.
Впрочем, и на этот счет в законе есть лазейка: если брошенным жильем завладел гражданин или юридическое лицо, не являющееся фактически собственником этого имущества, но длительно, открыто (открытость владения жилищем есть не что иное, как доступность сведений о владении конкретного лица соответствующим жилищем) и непрерывно владел как своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет (до недавнего времени срок непрерывности составлял 15 лет), наступает право приобретательной давности. И срок этот начинает исчисляться с момента самозахвата. Спустя семь лет такой гражданин (или юр. лицо) может обратиться в органы юстиции для регистрации своего права собственности на имущество. Соответственно, действующий законный владелец автоматически теряет свои права. Но вот если этот законный владелец появится раньше истечения семи лет, то заселенец будет выселен из “самозахваченного” имущества.
И вот теперь самое интересное. Доказать сроки заселения (если не были соблюдены все процедуры по переводу жилья в коммунальную собственность), а также доказать, что “захватчик” “добросовестно” владел недвижимостью, в судах практически невозможно. Некоторые суды отменяли вынесенные заочные решения о признании имущества бесхозяйным и признании права коммунальной собственности. В качестве доводов приводили весьма странные основания: мол, “собственник приезжал в брошенную квартиру”. По одному делу в Караганде прокурор района в ходатайстве о пересмотре решения указал, что “собственник обращался в акимат о возврате квартиры и снятии с учета”, однако доказательств суду не представил.
За жильцов брошенных квартир вступился председатель Верховного суда Казахстана Кайрат Мами. Он призвал судей не идти на поводу у тех “собственников”, которые судятся за квартиры. Но с одной все той же законной оговоркой - квартиры должны быть ранее признанными бесхозными и брошенными.
“Судебная практика по брошенным квартирам давно уже налажена. А почему люди, прожившие в этих квартирах 20-25 лет, в один прекрасный день по решению суда остаются на улице? Он отремонтировал ее, живет в этой квартире 15 лет, возможно, продал другому лицу, появляется хозяин, даже не хозяин, а появляется дилер: увидел же, что квартира хорошая, в хорошем состоянии, можно на ней деньги делать. Получает там доверенности откуда-то, когда настоящий хозяин и не собирается возвращаться, а вы у них идете на поводу”, - обратился к коллегам Кайрат Мами в ходе расширенного совещания по итогам работы судей республики.
“Этот вопрос Верховным судом был решен еще в середине 2000 годов. Это тот самый случай, когда необходимо придерживаться здравого консерватизма. Однако в отдельных регионах, особенно в Карагандинской области, такая практика продолжается. Допускают ошибки по несложным категориям дел, не представляющим особой сложности, и вместе с тем это ущемляет права пенсионеров и инвалидов”, - рассказал председатель надзорной коллегии по гражданским делам Верховного суда Елис Абдыкадыров.
Но опять же напомним гневное “Нельзя!” председателя Верховного суда Кайрата Мами и его сотоварища касается лишь тех объектов недвижимости, которые законодательно признали брошенными. То есть прошли все процедуры: от постановки на соответствующий учет в БТИ и решения суда о включении в коммунальную собственность до выделения их жилищным очередникам. В случае же, если граждане заселились в брошенные и покинутые когда-то дома-квартиры “по решению управдомов”, надежды оставить за собой ставшее родным жилье у них, увы, нет.
Астана
